השקעה בנדל"ן: הממצאים על פרופיל השוכרים בישראל

שיעורי בית למשקיעים

כדאי מאוד שמשקיעים בשוק הנדל"ן יבצעו שיעורי בית מעמיקים על הערים שבהן הם שוקלים לרכוש נכסים. ממצאים חדשים מצביעים על קורלציה בין מחירי דיור נמוכים ואוכלוסיות עם יכולת כלכלית נמוכה, שאינן תמיד מסוגלות לעמוד בשכר הדירה. המידע מתבסס על בדיקות של חברת "דיפרנט", שערכה מחקרים בקרב כ-48,000 שוכרי דירות מאז 2021 ועד עתה.

מגמות בשוכרים

בעקבות השפעת המלחמה והעלאת הריביות בשוק הנדל"ן, שיעור השוכרים שלא עברו את הבדיקות הכלכליות הראשוניות עלה מ-14% ב-2021 ל-19% בשנת 2023. בעיות כלכליות קודמות שנבעו מקשיים בעסקים קטנים והמצב הביטחוני החריפו את המצב.

יחס הכנסה ושכר דירה

החברה מציינת כי הוצאות על דיור לא אמורות לעלות על 30%-35% מההכנסה נטו. לדוגמה, השכר הממוצע לחודש ינואר 2025 עומד על 13,385 שקל, כאשר משק בית של שני אנשים עובדים יכול להרשות לעצמו לשלם עד 9,300 שקל לשכר דירה. אך בפועל, שכר הדירה הממוצע בישראל עומד על 4,800 שקל, כאשר משקי בית רבים מעמידים דירות בשכר גבוה בהרבה מכך.

ערים עם סיכון גבוה למשכירי דירות

עיר חריש מדורגת ראשונה בפיקוח על שוכרים, כאשר 28% מהשוכרים לא מצליחים לעמוד בדרישות financeira. שכר הדירה בעיר מהווה 42% מההכנסה נטו. העיר אריאל היא במקום השני עם 26% מהשוכרים שלא עברו את הבדיקות.

אפשרויות השקעה

באופקים, 22% מהשוכרים לא עומדים בדרישות. חלק מערי ישראל, כגון ראש העין ורמלה, מצביעות על אחוזים גבוהים של שוכרים שאינם מצליחים לעמוד בתנאים הכלכליים. הערים פריפריאליות מציעות מחירים נמוכים יותר, אך אוכלוסיות חלשות יותר משפיעות על יכולת המיקוח של בעלי הדירות.

בניגוד לעיר בת ים, ששם שכר הדירה עומד על 5,176 שקל, בשכונת רמת השרון שכר הדירה עומד על 7,484 שקל מההכנסה של השוכרים.

נתוני תל אביב והערים הסמוכות

בתל אביב, שיעור השוכרים המוקצים לשכר דירה עומד על 42% מההכנסה, כאשר 8% מסך השוכרים נכשלו בבדיקות. בתגובה לכך, הסניפים הסמוכים כמו גבעתיים ורמת גן מצביעים על מאפיינים דומים, עם 38% ו-44% לשכר דירה בהתאמה.

סיכום ואזהרות

אביב סגרון, סמנכ"ל שיווק בחברת דיפרנט, מדגיש כי שוכרים מסוימים מוציאים כ-50% מההכנסות על שכר דירה, דבר שמעיד על תמרור אזהרה עבור בעלי הדירות. אובדן הכנסה יוכל להשפיע על בעלי הדירות, במיוחד אם תתרחשנה עתודות כלכליות נוספות.

השקעה בנדל"ן מחייבת הבנה מעמיקה של המצב הכלכלי והאוכלוסייתי בכל אזור, והיכולת לתפקד בשוק המאתגר הזה.