איך לחשב את עלויות המשכנתא העתידיות בעזרת תרחישים שונים

הבנת עלויות משכנתא

לפני שנצלול לתרחישים השונים, חשוב להבין מהן העלויות המשכנתאיות. משכנתא היא הלוואה שניתנת לרכישת נכס ובשונה מהלוואות אחרות, היא מבוססת על נכס (הדירה או הבית). כאשר מחליטים לקחת משכנתא, יש לקחת בחשבון מספר רכיבים שיכולים להשפיע על העלות הכוללת:

1. סכום ההלוואה: זהו הסכום שתרצו ללוות. סכום ההלוואה יושפע מהמחיר של הנכס, מההון העצמי שברשותכם ומכוח הקנייה שלכם.

2. אחוז הריבית: הריבית היא העלות של ההלוואה. ריבית עשויה להיות קבועה או משתנה. ריבית קבועה נותנת שקט נפשי לאורך זמן, בעוד ריבית משתנה עשויה להציע החזרים נמוכים יותר בהתחלה, אך עלולה לעלות בעתיד.

3. תקופה: משך זמן ההלוואה משפיע על סכום ההחזר החודשי. ככל שתבחרו למשך זמן ארוך יותר, הסכום החודשי יהיה נמוך יותר, אך בסופו של דבר תשלמו יותר ריבית.

4. הוצאות נלוות: תהליך קניית נכס כולל תשלומים נוספים כגון, מס רכישה, דמי טיפול, שכר טרחת עורך דין ועוד.

תרחישים שונים לחישוב עלויות משכנתא

כדי להבין טוב יותר את השפעתם של הגורמים השונים, נציג תרחישים שונים שבאמצעותם ניתן לחשב את העלויות העתידיות של משכנתא.

תרחיש 1: ריבית קבועה לעומת ריבית משתנה

בתרחיש זה נוכל להשוות בין שתי אפשרויות של ריביות למשכנתא.

• מקרה א': משכנתא של 1,000,000 ₪ בהחזר של 3% ריבית קבועה למשך 25 שנה.

  החזר חודשי מתקבל על ידי נוסחת החזר חודשי של הלוואה, ותהיה כ- 4,700 ₪. העלות הכוללת של המשכנתא תהיה כ- 1,410,000 ₪.

• מקרה ב': משכנתא של 1,000,000 ₪ עם ריבית משתנה שהתחילה ב-2% למשך 10 השנים הראשונות ועולה ל-4% עבור 15 השנים הבאות.

  החזר חודשי במהלך 10 השנים הראשונות יהיה כ- 4,000 ₪, ולאחר מכן יעלה ל- 7,000 ₪. העלות הכוללת בשני החלקים תסתכם בסופו של דבר לכ- 1,520,000 ₪.

כפי שניתן לראות, בחירה בריבית קבועה עשויה להיות פחות מסוכנת, אולם אם ריבית משתנה לא תעלה כפי שהוערך, זה כמובן עשוי להוזיל את הסכום הכולל.

תרחיש 2: שינוי סכום המשכנתא

כעת נבדוק כיצד סכום ההלוואה עצמו משפיע על התשלום החודשי.

• מקרה א': לקיחת משכנתא של 800,000 ₪ בריבית קבועה של 3% למשך 25 שנים.

  החזר חודשי יעמוד על כ- 3,700 ₪ והעלות הכוללת תהיה כ- 1,110,000 ₪.

• מקרה ב': לקיחת משכנתא של 1,200,000 ₪ באותם תנאים.

  החזר חודשי יעמוד על כ- 5,600 ₪ והעלות הכוללת תהיה כ- 1,670,000 ₪.

כפי שניתן להבין, כל תוספת לסכום ההלוואה משפיעה באופן ישיר על התשלום החודשי והעלות הכוללת.

תרחיש 3: שינוי תקופה

בהתבסס על שני התרחישים הקודמים, נבחן כיצד תקופת ההלוואה משפיעה גם היא.

• מקרה א': משכנתא של 1,000,000 ₪, 3% על פני 15 שנה.

  החזר חודשי יהיה כ- 6,900 ₪, והעלות הכוללת תעמוד על 1,240,000 ₪.

• מקרה ב': אותה משכנתא, אך למשך 30 שנה.

  החזר חודשי יעמוד על כ- 4,200 ₪ והעלות הכוללת תגיע ל- 1,510,000 ₪.

כפי שניתן לתפוס, הגברה של משך זמן ההלוואה מקטינה את התשלום החודשי אך מגבירה את העלות הכוללת, בשל העלויות הנוספות של הריבית.

תרחיש 4: תוספת הוצאות נלוות

לא ניתן להזניח את הוצאות הנלוות שקיימות בכל רכישת נכס.

• מקרה א': הוצאות נלוות נמוכות, למשל: מס רכישה של 50,000 ₪, דמי טיפול ושכר טרחת עורך דין של 20,000 ₪.

  במקרה זה, העלויות הנלוות יגיעו ל- 70,000 ₪ נוסף על המשכנתא.

• מקרה ב': הוצאות נלוות גבוהות, למשל: מס רכישה של 100,000 ₪ ודמי טיפול של 40,000 ₪.

  במקרה זה, הוצאות הנלוות יגיעו ל- 140,000 ₪.

שינוי בהוצאות הנלוות מביא לשינוי בעלות הכוללת של רכישת הנכס.

תרחיש 5: שימוש בהון עצמי

כאשר יש ברשותכם הון עצמי, עליכם להבין כיצד הוא משפיע על העומס הכלכלי.

• מקרה א': יש לכם הון עצמי של 400,000 ₪ ואתם לוקחים משכנתא של 600,000 ₪ בריבית של 3% למשך 25 שנה.

  החזר חודשי יהיה כ- 2,800 ₪.

• מקרה ב': אין הון עצמי ואתם לוקחים הלוואה של 1,000,000 ₪.

  החזר חודשי יעמוד על כ- 4,700 ₪.

שימוש בהון עצמי יכול להקל על הנטל הכלכלי, מה שיכול לשפר את סיכויי קיום התשלומים השוטפים.

טיפים נוספים לחישוב עלויות משכנתא

1. בדיקת ריביות: תמיד כדאי לבדוק את שיעורי הריבית של הבנקים השונים ולהשוות ביניהם.

2. ייעוץ מקצועי: כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות שיכול להציע תובנות שונות שלא תמיד יהיו ברורות.

3. תכנון עתידי: חשוב לחשוב על העתיד – מה יקרה אם הריבית תעלה? האם תוכלו לעמוד בתשלומים? האם יש הוצאות נוספות כמו ילדים, חינוך וכו'?

4. שימוש בכלים טכנולוגיים: ישנן אפליקציות וכלי חישוב אונליין שיכולים לעזור בקלות לחשב ולסבסד תרחישים.

5. גמישות: היו פתוחים לשינוי תנאים אם תרגישו שאינכם מסוגלים לעמוד בתשלומים או שהשוק משתנה.

6. מחקר מעמיק: קראו מחקרים, מאמרים, הכינו טבלאות חישוב ותשקלו את כל הגורמים שיכולים להשפיע עליכם.

7. סכומי חירום: שמרו על סכומים נלווים כדי למנוע העמסה במקרה של מצב חירום כלכלי.

8. השקעה: חשוב לא לקחת את כל ההלוואה רק למטרת רכישת נכס, אלא אם באמת זה הדבר הנכון עבורכם. השקילו את האפשרויות שלכם.