איך לחשב משכנתא בצורה נכונה?
1. מה זו משכנתא?
משכנתא היא הלוואה הניתנת על ידי בנקים או גופים פנסיוניים וכשמה כן היא, הלוואה מבוססת על נכס נדל"ני. כאשר אדם רוכש דירה או נכס אחר, הוא מחפש בדרך כלל לקבל מימון חלקי או מלא לרכישה – וכאן נכנסת לתמונה המשכנתא. ההלוואה הזו נלקחת על סכום משמעותי, ומשלמים עליה החזר חודשי במשך שנים רבות.
2. סוגי משכנתאות
לפני שמבצעים חישוב מדויק של המשכנתא, חשוב להבין את הסוגים השונים הקיימים בשוק:
2.1. משכנתא משתנה
במשכנתא משתנה, הריבית נעה בהתאם לשיעורי הריבית בשוק. היא יכולה לצמוח ולהתקצר בהתאם לתנאים הכלכליים, מה שיכול להוות סיכון לפעמים.
2.2. משכנתא קבועה
משכנתא קבועה מציעה ריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה. היא מספקת ביטחון בריביות, כך שההחזר החודשי לא משתנה לאורך כל התקופה.
2.3. משכנתא צמודה לאינדקס
כאן, ההחזר תלוי באינדקס מסוים, כמו מדד המחירים לצרכן. כאשר המדד עולה, כך גם עלות ההחזר החודשי.
3. שלב ראשון – קביעת סכום המשכנתא
השלב הראשון בחישוב המשכנתא הוא קביעת סכום ההלוואה הנדרשת. יש להביא בחשבון את מחיר הנכס, להוסיף עלויות נוספות כמו שכר טרחת עורך דין, עלויות רישום, וביטוח.
3.1. תחשיב ההון העצמי
ההון העצמי הוא הסכום שאתם יכולים לממן בעצמכם. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך המחיר להחזר החודשי יהיה נמוך יותר. בדרך כלל הבנקים דורשים לפחות 30% מהמחיר הסופי כהון עצמי.
3.2. תחשיב ההלוואה
נוסחה לחישוב סכום המשכנתא:
[
text{סכום המשכנתא} = text{מחיר הנכס} – text{הון עצמי}
]
לדוגמה, אם מחיר הנכס הוא 1,000,000 ש"ח, וההון העצמי שלכם הוא 300,000 ש"ח, סכום ההלוואה יעמוד על 700,000 ש"ח.
4. סוגי ריבית
השלב הבא הוא קביעת סוג הריבית שברצונכם לבחור:
4.1. ריבית קבועה
זו ריבית שלא משתנה במהלך כל חיי ההלוואה. היא נחשבת ליציבה ולבטוחה, ויש המעדיפים אותה במקרים של חוסר יציבות בשוק.
4.2. ריבית משתנה
ריבית שמשתנה מדיי תקופה, לפעמים אחת לשנה או אחת לשתיים. היא יכולה להציע עלויות נמוכות בתחילת הדרך, אך יש לקחת בחשבון את האפשרות של עלייה בריבית בהמשך.
5. חישוב ההחזר החודשי
לאחר שדיברנו על הסכומים ורמות הריבית, נגיע לחישוב ההחזר החודשי של המשכנתא. זהו השלב הקריטי ביותר, שכן הוא משפיע בבירור על התקציב החודשי שלכם.
5.1. נוסחת ההחזר
הנוסחא לחישוב ההחזר החודשי של משכנתא היא:
[
M = P times frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n-1}
]
כאשר:
- (M) = ההחזר החודשי
- (P) = סכום ההלוואה
- (r) = הריבית החודשית (שיעור שנתי חלקי 12)
- (n) = מספר התשלומים הכולל (תקופת ההלוואה במספר חודשים)
5.2. דוגמה לחישוב
נניח שאנו לוקחים הלוואה של 700,000 ש"ח, עם ריבית קבועה של 3%, ותקופה של 25 שנים (300 חודשים):
- חשבים את הריבית החודשית: (r = frac{0.03}{12} = 0.0025)
- נציב את הנתונים בנוסחה:
[
M = 700000 times frac{0.0025(1+0.0025)^{300}}{(1+0.0025)^{300}-1}
]
ביצוע החישובים יקנה את ההחזר החודשי המשוער.
6. עלויות נוספות
בבניית התקציב שלכם, חשוב לקחת בחשבון גם עלויות נוספות מעבר להחזר החודשי של ההלוואה:
6.1. ביטוח
ביטוח חיים וביטוח נכס הם חלק מהדרישות של הבנק כאשר לוקחים משכנתא. עלויות אלו מתווספות לעלויות החודשיות.
6.2. עלויות נוספות
כמו עלויות תחזוקה, ארנונה, ותשלומים שונים הקשורים לבית. יש לוודא שהעלויות הללו נלקחות בחשבון כחלק מהתכנון הכללי שלכם.
7. תכנון פיננסי
תכנון פיננסי הוא חלק בלתי נפרד מחישוב משכנתא נכונה. יש לוודא שהצעד הבא מתואם עם יכולת ההחזר שלכם:
7.1. הכנת תקציב חודשי
הכנת תקציב חודשי מפורט תעזור לכם להבין מהי היכולת שלכם לשלם על המשכנתא, ללא פגיעות אחרות בצרכים החיוניים שלכם.
7.2. התייעצות עם יועץ משכנתאות
יועץ מקצועי יוכל לסייע לכם לגבש תוכנית מתאימה, ולהמליץ על שיטות החזר שונות.
8. הערכת הכדאיות
לאחר חישוב כל הפרמטרים, הגיע הזמן להעריך את הכדאיות הכללית של המשכנתא. יש לקחת בחשבון את הסיכונים הכרוכים בליווי הכספי הזה, את הסיכוי לירידת ערך הנכס והיכולת לעמוד בהחזר.
8.1. סיכון של רכישת נכס
יש לחשוב על השפעת שוק הנדל"ן על ערך הנכס הנרכש, ולעקוב אחרי מגמות.
8.2. נקודת יציאה
כדאי לשקול מה קורה אם תצטרכו להפסיק את ההחזר, מה יהיו העתיקות העתידיות, והאם יש מקום לבחירה אחרת.
9. סכמת משכנתא כללית
סכמת משכנתא תכלול את כל הפרמטרים שעליהם דיברנו, מסכום ההלוואה, דרך הריבית ועד להחזר החודשי, מה שיספיק כדי לקבל תמונה מלאה:
| פרמטר | ערך |
|---|---|
| מחיר הנכס | 1,000,000 ש"ח |
| הון עצמאי | 300,000 ש"ח |
| סכום הלוואה | 700,000 ש"ח |
| ריבית | 3% |
| תקופת הלוואה | 25 שנים |
| החזר חודשי | (חישוב) |
10. טיפים לחישוב מדויק
-
שימוש בכלים:
השתמשו בכלים ובאפליקציות המיועדות לחישוב משכנתאות, אשר יעזרו לכם בהבנה מהירה של הנתונים. -
התעדכנות מתמדת בשוק:
הישארו מעודכנים בשיעורי הריבית ובשוק הנדל"ן על מנת לקבל החלטות מושכלות. -
שקול כל אפשרות:
בידקו חלופות למימון והשקעה, ודעו לכם כי ישנם גופים שמציעים טובות הנאה וייעוץ חינם. - שקיפות וחיבור עם הנציגים אף כאשר אתם במו"מ:
היו כנים לגבי מצבכם הפיננסי והקפיצו שאלות, במטרה להגיע לרגליים יציבות.
11. תחזוקה ותחזיות עתידיות
זכרו כי עם הרכישה מגיעה גם אחריות. הבינו את התחזיות העתידיות ועדכנו את החישובים בהתאם לצרכים שעם הזמן יהיו לכם:
- תקצוב לתחזוקה שוטפת.
- שמירה על מצרכי מזומנים לפגיעה לא צפויה.
12. סיכום של דברים מרכזיים
לסיום, הידע והכלים שצברתם במסע לחישוב משכנתא יבססו אתכם בעתיד. הבינו כי מסמכים, תנאים ומוסדות פיננסיים הם לא קיר אחד סגור, אלא עשויים להיות פתוחים לגמישות. מאחל לכם בהצלחה!!!!