איך לחשב משכנתא לפי מדדים משתנים?

כאשר אנו עוסקים במושג המשכנתא, מדובר ככלי פיננסי שמהווה את אחת ההחלטות הכלכליות החשובות ביותר בחיים. ככל שנגבש מושג יותר ברור על תהליך החישוב, כך גם נוכל לקבל החלטות מושכלות ונבונות לגבי תוכניות המשכנתא שלנו. במאמר זה נעסוק בחישוב משכנתא על בסיס מדדים משתנים, ובעיקר על כיצד לבצע את החישובים הללו באופן מדויק.

מה זו משכנתא לפי מדדים משתנים?

משכנתא לפי מדדים משתנים מתייחסת לסוג של הלוואה שבה הריבית או התשלומים עשויים להשתנות לאורך תקופת ההלוואה בהתאם למדדים כלכליים שונים. במדדים משתנים אלו נחשבת הריבית הנוכחית, עלויות האשראי בשוק, ובמקרים מסוימים אף אינדקסים כמו מדד המחירים לצרכן.

סוגי מדדים

כדי להבין את תהליך חישוב המשכנתא המיועדת, נחוץ להבין את סוגי המדדים שמשפיעים על המשכנתא:

1. ריבית פריים: ריבית בסיסית, שהיא הריבית שהבנקים עצמאיים מנכים לצורךחישוב הלוואות.

2. מדד המחירים לצרכן: משקף את השינויים במחירים של סל מוצרים במהלך זמן. על פי המדד הזה, תשלומים עבור משכנתאות יכולות להשתנות גם.

3. מחיר דירה ממוצעת: לדעת על מחירי דיור בשוק היא חשוב, כיוון שבמידה ומדדי המחירים עולים, זה עשוי להשפיע על יכולת ההחזר.

מדדי ריבית

כדי לדעת כיצד לחשב את המשכנתא לפי מדדים משתנים, עליך להכנס לעובי הקורה ולבחון את הריבית המתחלפת שאתה מתמודד עמה. ריביות יכולות להיות:

• ריבית קבועה: ריבית שתישאר קבועה לכל תקופת ההחזר.
• ריבית משתנה: מתעדכנת בהתאם לעצמה, ריבית בנק ישראל או מדדי שינוי.

בדרך כלל, במקרים של חובות בארבע השנים האחרונות, לקוחות קיבלו הנחה בריבית בשביל למנוע מחובות מכדי להפיל את המתוכניות הפיננסיות שלהם.

חישוב תשלום המשכנתא

כדי לחשב תשלומי משכנתא על בסיס מדדים משתנים, יש לעקוב אחר שלב חישובי ברורים:

שלב 1: קביעת סכום ההלוואה

בסיס החישוב מתחיל מזה שנדרש לדעת את סכום ההלוואה שמבקשים. לדוגמה, אם אתה מעוניין לרכוש דירה ומחירה 1,500,000 ש"ח, אך יש בידיך הון עצמי של 300,000 ש"ח, סכום ההלוואה יהיה 1,200,000 ש"ח.

שלב 2: קביעת תקופת ההחזר

יש להגדיר את פרק הזמן שבו מתכוונים להחזיר את המשכנתא. תקופות נפוצות בישראל הן 15, 20 ו-30 שנה. לכל פרק זמן יש השפעה ישירה על גובה התשלום החודשי.

שלב 3: קביעת מבנה הריבית

כעת יש לבחור אם התמחותך במבנה ריבית קבועה או משתנה. לדוגמה:

• ריבית קבועה (נכנסתו היא ₪5,000). במינוח אחר, אתה שם ריבית של 3% על ההלוואה שלך.
• ריבית משתנה: נניח שהריבית משתנה בתוחלת בין 2.5% ל-5% על פי מדד המחירים.

שלב 4: שימוש בנוסחאות חישוב

כדי לחשב את תשלום החזר החודשי במשכנתא משתמשים בנוסחה הבאה:

*תשלום חודשי = (P r) / (1 – (1 + r)^-n)**

Where:

• P = סכום ההלוואה
• r = ריבית חודשית (דילגו אחוזי ריבית על 12)
• n = מספר התשלומים (למשל, 30 שנים * 12 חודשים = 360)

דוגמה לחישוב

נניח ריבית של 3% משכנתא על בסכום של 1,200,000 ש"ח לתקופה של 30 שנה:

1. חישוב הריבית החודשית:

   • 3% / 100 = 0.03
   • 0.03 / 12 = 0.0025

2. חישוב מספר התשלומים:

   • 30 שנים = 360 חודשים
3. הזנה לנוסחה לחישוב התשלום החודשי:
   • תשלום חודשי = (1,200,000 * 0.0025) / (1 – (1 + 0.0025)^-360)

תעריף חודשי

חשב את התשלום החודשי בזהירות בכמה שלבים. התוצאה צריכה להיות מחושבת בזווד בלחיצות, על פי סכום ההלוואה וההגדרות שלך.

שינוי בריבית

נחוץ כאשר יש שינוי בריבית לתעד שחשוב קודם כל לעקוב ויש לך מועד להתעדכן בנושא הזה. בעת הצורך, אם עולה הריבית במשק, יכול להיות שתשוקל להגדיל את היכולות שלך.

ניהול סיכון במשכנתא משתנה

כדי להתנהל נכון עם משכנתא משתנה, יש לקחת בחשבון את הסיכונים שכרוכים בכך. כמה צעדים חשובים:

1. מעקב שוטף: יש לעקוב אחר מדדי המשק, החזאים והרגולטורים שמובילים לשינויים בריביות.

2. תכנון כלכלי: יש לתכנן את ההוצאות שלך כך שלא תיתקל בשינויים חדים שלא תוכל לשאת בהם.

3. קביעת מס׳ תוכניות: יש לארגן תוכניות פיננסיות מגוונות.

יתרונות וחסרונות של משכנתא לפי מדדים משתנים

יתרונות:

• אפשרויות גמישות: ריביות משתנות עשויות להציע חיסכון בעמלות.
• תשואה זולה: כאשר הריבית נמוכה בשוק, תשלומי הריבית נמוכים.

חסרונות:

• חוסר וודאות: בריביות משתנות, יש חוסר יציבות אשר יכול להשפיע על תקציבך.
• פוטנציאל לעלייה: במקרים מסוימים, הריבית יכולה לעלות ולפגוע בכוח הקנייה שלך.

מסקנות

חישוב משכנתא לפי מדדים משתנים מהווה נושא מורכב, אך חשוב עבור כל מי שמעוניין לקחת הלוואה לרכישת דירה. הכרות עם התהליך, וידע בנוגע למדדים השונים, הם צעדים הכרחיים כדי לקבל החלטות מושכלות. על ידי ניהול נכון ומעקב מתמיד, ניתן לנהל את ההשקעה בצורה חכמה ובטוחה.