איך לחשב משכנתא על פי יחס ההחזר

הבנת המושג יחס ההחזר

יחס ההחזר הוא אחד המדדים החשובים ביותר במקרה של לקיחת משכנתא. הוא מודד את ההכנסות של משק בית בהשוואה להוצאות, ובפרט החזר ההלוואות החודשיות, כולל משכנתאות. יחס זה מסייע לבנק להעריך את יכולת ההחזרה של הלווים, וכמובן גם משפיע על הסיכויים של הלווים לקבלת משכנתא בתנאים נוחים.

מהו יחס ההחזר?

יחס ההחזר מחושב בדרך כלל בנוסחה הבאה:
[
text{יחס החזר} = frac{text{החזר חודשי על המשכנתא} + text{החזר חודשי על חובות אחרים}}{text{הכנסה חודשית ברוטו}} times 100
]

לדוגמה, אם יש לכם החזר חודשי של 4,000 ש"ח למשכנתא, ו-1,000 ש"ח חובות אחרים, וההכנסה החודשית שלכם היא 10,000 ש"ח, יחס ההחזר שלכם יהיה:
[
text{יחס החזר} = frac{4000 + 1000}{10000} times 100 = 50%
]

מדוע יחס ההחזר חשוב?

1. הערכת יכולת החזר

בנק או מוסד פיננסי שבוחן בקשה למשכנתא ישתמש ביחס ההחזר כדי לקבוע האם הלווים יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים. יחס גבוה עשוי להצביע על קושי פוטנציאלי, בעוד שיחס נמוך מסמן את יציבות הלווים.

2. תנאי משכנתא

בנקים מציבים מגבלות על יחס ההחזר. בדרך כלל, יחס החזר של עד 30% נחשב לאופטימלי, ויחס של 40% או יותר עלול לגרום לסיכון לאף הלוואה. ככל שיחס ההחזר נמוך יותר, כך יש סיכוי גבוה יותר לקבל ריבית משתלמת ותנאים מקלים.

פרמטרים נוספים לחשוב עליהם

כאשר מחשבים את יחס ההחזר, יש לקחת בחשבון מספר פרמטרים:

הכנסה חודשית ברוטו

זהו הסכום הכולל של כל ההכנסות לפני ניכויי מסים או הוצאות אחרות. הכנסות מסודרות, כגון שכר, הכנסות פסיביות, או מימון חיצוני כמו קצבאות.

חובות קיימים

בנקים שמים לב לא רק להחזר החודשי על המשכנתא אלא גם לכלל החובות הקיימים, כגון הלוואות אישיות, הלוואות רכב, וכרטיסי אשראי. לכן חשוב לכלול את כל החובות בהחזר החודשי.

ריבית המשכנתא

סוג הריבית (קבועה, משתנה או צמודה) משפיע על גובה ההחזר החודשי. ריבית גבוהה יותר תגדיל את ההחזר, ולכן תעלה את יחס ההחזר.

תקופת המשכנתא

לפני קביעת תקופת ההחזר, חשוב להבין שתקופה קצרה תוביל לתשלומים גבוהים יותר בחודש. חשוב למצוא איזון בין תקופה ויכולות ההחזרים.

כיצד לחשב את ההחזר החודשי

כאשר מדובר בחישוב ההחזר החודשי על המשכנתא, יש להבין מהן המשתנים של ההלוואה:

• סכום ההלוואה: כמה אתם לווים מהבנק.
• ריבית: האחוזים שהבנק גובה על ההלוואה.
• תקופת ההלוואה: הזמן שלוקח להחזיר את ההלוואה, לרוב בין 10 ל-30 שנה.

הנוסחה לחישוב ההחזר החודשי היא:

[
M = P cdot frac{r(1 + r)^n}{(1 + r)^n – 1}
]

כאשר:

• (M) = החזר חודשי
• (P) = סכום ההלוואה
• (r) = ריבית חודשית (ריבית שנתית מחולקת ב-12)
• (n) = מספר התשלומים (מדדים לפי מספר החודשים)

דוגמת חישוב

נניח שהם לקחו משכנתא של 1,000,000 ש"ח בריבית של 3% לשנתיים.

• שלב 1: חשבו את הריבית החודשית:
  [
  r = frac{3%}{12} = 0.0025
  ]

• שלב 2: אם תקופת ההלוואה היא 20 שנים:
  [
  n = 20 times 12 = 240
  ]

• שלב 3: הכניסו את הנתונים לנוסחה:
  [
  M = 1000000 cdot frac{0.0025(1 + 0.0025)^{240}}{(1 + 0.0025)^{240} – 1}
  ]

לאחר חישוב זה, תוכלו לדעת את ההחזר החודשי.

אופטימיזציה של יחס ההחזר

כדי להבטיח שיחס ההחזר שלכם יישאר נמוך, ישנן כמה אסטרטגיות שאתם יכולים לנקוט:

צמצום חובות קיימים

לפני לקיחת משכנתא, מומלץ לצמצם חובות קיימים. לדוגמה, אם יש לכם הלוואות בכרטיסי אשראי, השאלות אחרות עלולות להקשות על קבלת המשכנתא.

חיסכון והפחתת הוצאות

חישוב מחדש של בהוצאות החודשיות לא רק עוזר להקטין את יחס ההחזר, אלא גם מצמצם את הלחץ הנפשי והכלכלי.

הגדלת ההון העצמי

ההליך ההתווספות להון עצמי בעת רכישת בית עשוי לעזור להוריד ממסגרת ההלוואה, מה שמוביל להפחתת ההחזר החודשי, וכמוהו גם להפחתת יחס ההחזר.

הגדלת הכנסה

באופן כללי, הגביה של הכנסה נוספת עשויה למנוע הפחתת הוצאות. אתם יכולים לשקול עבודה שנייה, יצירה של הכנסות פסיביות או השקעות שיניבו פירות בעתיד.

דגשים חשובים

• בחינת התנאים הפיננסיים: לפני קניית נכס, יש לבדוק את התנאים הפיננסיים שלכם ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות.
• השוואת הצעות: בידקו את מספר ההצעות ממספר בנקים שיכולים להציע לכם את התנאים הרלוונטיים ביותר עבורך.
• ניבוי שינויים עתידיים בהכנסות: חשוב לקחת בחשבון שינויים עתידיים בהכנסות שהיו מוגבלות וערביות בעתיד.

שאלות נפוצות

מה ההשלכה של יחס ההחזר על קבלת משכנתא?

יחס החזר גבוה עשוי להגביל את היכולת שלכם לקבל משכנתא בסכומים גבוהים, או שיביא לכך שתצטרכו להציע בטחונות נוספים.

איך אני יכול לשפר את יחס ההחזר שלי?

כדי לשפר את יחס ההחזר, אתם יכולים להקטין את החובות הקיימים, לשפר את מצבת ההכנסות שלכם, ולהשקול לשפר את התנאים של המשכנתא.

כמה זמן צריך להשקיע בחישוב יחס ההחזר?

לנווה את החישובים של יחס ההחזר חשוב לא להתמהמה. זהו שלב קרדינלי שיכול לחסוך לכם כסף רב בהמשך. מומלץ לעשות זאת ומשכו לפני הפגישה עם הבנק.

האם יש גבולות על יחס ההחזר?

כן, בנקים בדרך כלל מעדיפים יחס החזר שלא יעלה על 30-40% מההכנסה החודשית. יחסים גבוהים עלולים להביא לדחיית הבקשה או לסיכונים פיננסיים בעתיד.

סיכום עם קריאה לפעולה

כאשר מדובר במימון הבית, הבנת יחס ההחזר היא קריטית. כדאי להקדיש את הזמן הדרוש לחישוב מדויק ולהבנה מלאה של ההשפעות של יחס זה על הכספים שלכם. בדקו אילו צעדים נדרשים כדי להבטיח שהכנסתכם תספיק למימון המשכנתא בצורה החלקה ביותר. לקבלת מידע נוסף, אל תהססו לפנות יועץ מקצועי בתחום המימון.