איך מחשבים את כמות הלווה במשכנתא?
הבנת משכנתא
כאשר מדובר ברכישה של דירה, רבים פונים למשכנתא ככלי פיננסי שיסייע להם לממן את ההשקעה. משכנתא היא הלוואה הניתנת על ידי בנקים או גופים פיננסיים, כאשר הנכס עצמו משמש כערבות. בחישוב כמות הלווה במשכנתא ישנם מספר פרמטרים חשובים שצריך לקחת בחשבון.
גורמים משפיעים על גובה ההלוואה
הכנסה חודשית
כדי לחשב את הכמות הלווה שתקבלו, אחד הגורמים המרכזיים הוא ההכנסה החודשית שלכם. הבנקים מבצעים חישוב של יחס בין ההכנסה החודשית להוצאות הקבועות שלכם, כולל התחייבויות אחרות כמו הלוואות אישיות או חובות. יחס זה נקרא “יחס החזר” והוא חשוב לקביעת הסכום שניתן ללוות.
הוצאות חודשיות
כחלק מהחישוב, יש לקחת בחשבון את ההוצאות החודשיות הקבועות שלכם. הוצאות אלו כוללות תשלומים על שכר דירה, חשמל, מים, ביטוחים, מסים שונים ועלויות מחיה. הוצאות אלה משפיעות על סכום הכסף הזמין לחזר את המשכנתא ולכן חיוניות בחישוב.
הון עצמי
ההון העצמי הוא הסכום הכספי שיש לכם לצורך רכישת הנכס. הוא נחשב כאחוז מהמחיר הכולל של הנכס, ואם יש לכם הון עצמי גבוה יותר, כך תצטרכו ללוות פחות מהבנק. רוב הבנקים דורשים 25-30% מהמחיר הכולל של הדירה כהון עצמי.
שווי הנכס
שווי הדירה שניתן לרכוש הוא פרמטר נוסף המשפיע על כמות הלווה. כשקונים דירה, בנקים מנתחים את שווי הנכס כדי להתאים את סכום ההלוואה. במקרה שהנכס מוערך גבוה יותר, מידע זה מאפשר לבנק להציע הלוואה גבוהה יותר, אך אם ההערכה נמוכה, תצטרכו להציג מקורות הון נוספים.
חישוב הכמות שניתן ללוות
כדי לחשב את הכמות המקסימלית שתוכלו ללוות, תוכלו להשתמש בנוסחה מובנית:
סכום הלוואה = (הכנסה חודשית – הוצאות חודשיות) x יחס החזר (אחוז מההכנסה המיועד להחזר).
לדוגמה, נניח שההכנסה החודשית שלכם היא 20,000 ש"ח, והוצאותיכם הן 10,000 ש"ח. אם אתם מציינים כי יחס ההחזר המותר על ידי הבנק הוא 30%, אז החישוב יהיה:
- הכנסה חודשית: 20,000 ש"ח
- הוצאות חודשיות: 10,000 ש"ח
- הכנסה פנויה: 20,000 – 10,000 = 10,000 ש"ח
- סכום הלוואה = 10,000 x 30% = 3,000 ש"ח.
הסכום הזה יהיה החזר החודשי המקסימלי שתוכלו ללוות.
קביעת שיעור הריבית
הבנקים קובעים ריבית על ההלוואה, שהיא גם גורם מכריע בחישוב סכום הלוואה. הריבית נמדדת באחוזים ורבים מהבנקים מציעים ריביות משתנות או קבועות. ביחס לדוגמה הקודמת, אם נניח שהריבית היא 3%, אתם צריכים לחשב את גובה ההלוואה בהתחשב בהחזר החודשי ובמועד ההחזר.
משך ההחזר
משך ההחזר לגובה ההלוואה הוא פרמטר נוסף שיש לקחת בחשבון. ככל שהמשכנתא מחזיקה לתקופה ארוכה יותר, כך ההחזר החודשי יקטן, אולם התשלומים הכוללים על הריבית יעלו. פעמים רבות, אנשים בוחרים למשק את המינימום האפשרי להחזר החודשי כדי להבטיח שכספם יישאר משוחרר למטרות אחרות.
בחירת מסלול המשכנתא
ישנם מסלולים שונים של משכנתאות בהם ניתן לבחור, ועימם קיימת השפעה ישירה על החזר ההלוואה וגובהה. המסלולים הנפוצים כוללים:
- משכנתא בריבית קבועה – תשלום ריבית קבוע לאורך כל החזר המשכנתא.
- משכנתא בריבית משתנה – תשלום ריבית על בסיס שוק שניתן לשנות בתאריכים תקופתיים.
- משכנתא צמודת מדד – החזר הריבית מושפע משינויים במדד המחירים לצרכן.
חישוב החזרים ותנאים
החזר החודשי עבור הלוואת המשכנתא מחושב על פי הנתונים שהזכרנו קודם. קיימת נוסחה פשוטה לחישוב להחזר קבוע תוך שימוש בריבית, סכום הלוואה ומשך התקופה:
[ T = frac{P cdot r cdot (1 + r)^n}{(1 + r)^n – 1} ]
כאשר:
- ( T ) – ההחזר החודשי
- ( P ) – סכום ההלוואה
- ( r ) – הריבית החודשית
- ( n ) – מספר התשלומים הכוללים
דוגמה לחישוב החזר חודשי
נניח שלקחתם משכנתא של 600,000 ש"ח לתקופה של 30 שנה עם ריבית חודשית של 0.25%. נחשב את התשלומים החודשיים:
- חישוב ריבית חודשית: 3% לשנה = 0.25% לחודש.
- מספר תשלומים: 30 שנה x 12 חודשים = 360 תשלומים.
בצורה עקרונית, העלות ההחזר תהיה:
[ T = frac{600000 cdot 0.0025 cdot (1 + 0.0025)^{360}}{(1 + 0.0025)^{360} – 1} ]
סיכום תהליכים והמשמעות לציבור
כאשר לוקחים משכנתא, עליכם להבין את כל אחד מהמרכיבים שבתוך החישוב, מה שיוביל לתחושת שקט נפשי בעת הכניסה לתהליך זה. חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות או מומחה בעת קבלת החלטות מכריעות כמו גובה הריבית, סוג המסלול ועוד. המידע חייב להיות מדויק ומעודכן על מנת להרגיש בטוחים שיהיה לכם את הכסף שתצטרכו להחזרת ההלוואה במשך הזמן.