איך מחשבים את מס הרכישה על דירה בהנחה?

מהו מס רכישה?

מס רכישה הוא מס המוטל על קניית דירה או נכס נדל"ני בישראל. על הרוכש לשלם את מס הרכישה על פי שיעורים קבועים שנקבעים בחוק, בהתאם לערך הנכס. המס מחושב על פי מדרגות מס שנקבעות לרוב לפי סוג הנכס ולא ערכו הסופי. בשנה האחרונה, הוחלט להעניק הנחות מס רכישה מסוימות במקרים שונים של רכישת דירה, במיוחד לראשונה.

מדרגות מס רכישה

לפרטים על מדרגות המס, נכון לשנת 2023, החוק קובע מדרגות שונות עבור דירות מגורים בהתאם לערך העסקה:

• עד 1,744,505 ש"ח – 0% מס
• בין 1,744,505 ש"ח ל-2,076,110 ש"ח – 3.5%
• בין 2,076,110 ש"ח ל-5,338,655 ש"ח – 5%
• בין 5,338,655 ש"ח ל-17,983,200 ש"ח – 6%
• מעל 17,983,200 ש"ח – 7%

בכדי לחשב את מס הרכישה, יש לקחת בחשבון את ערך הנכס ולהתייחס למדרגות המס השונות.

הנחות על מס רכישה

ישנן מספר קטגוריות של הנחות על מס רכישה המיועדות למבצעי רכישת דירה ראשונה או במקרים ספציפיים אחרים. ההנחה העיקרית היא עבור חדשות ובמקרים של רכישת דירה ראשונה, ניתן לקבל החזר גבוה יותר.

דירה ראשונה

אם הרוכש הוא דירה ראשונה שלו, המס ייבחן בהתאם למדרגות שנקבעות לרוכשים שלא היו בבעלותם דירה בעבר. לדוגמא:

• בני זוג שיכולים להוכיח כי הם רוכשים דירה ראשונה (וזה מעמיד את כמות הדירות שלהם על אחת) ייהנו מהנחה משמעותית בחישוב המס.

השקעות נדל"ן

רכישת נכס למטרה של השקעה אינה מזכה בהנחה במס רכישה כמו דירה ראשונה, אך אפשרויות אחרות כמו רכישת דירה במצב תכנוני – כלומר דירה שאינה מוכנה קידמה בעדיפה start עירוני – עשויות להקנות יתרון.

חישוב מס רכישה בהנחה

כדי לחשב את מס הרכישה על דירה בהנחה, יש לעקוב אחרי השלבים הבאים:

שלב 1: קביעת הערך הקובע

יש לזהות את ערך העסקה (המחיר ששולם על הדירה). אם הרכישה מתבצעת בהנחה מסוימת, יש צורך לקבוע את הערך אחרי ההנחה. לדוגמה, אם הדירה נמכרת ב-2,000,000 ש"ח עם הנחה של 200,000 ש"ח, הערך הקובע יהיה 1,800,000 ש"ח.

שלב 2: קביעת מדרגת המס

באמצעות הערך הקובע, יש לבדוק באיזו מדרגת מס נופל הנכס. בשלב זה נעשה השימוש במדרגות המס הנ"ל כדי לקבוע את שיעור המס הכולל.

שלב 3: חישוב המס

החישוב יתבצע לפי המדרגות כך:

1. אם הערך הוא מתחת ל-1,744,505 ש"ח, המס הוא אפס.
2. אם הערך הוא בין 1,744,505 ש"ח ל-2,076,110 ש"ח: 3.5%
3. אם הערך הוא בין 2,076,110 ש"ח ל-5,338,655 ש"ח: 5%
4. אם הערך הוא בין 5,338,655 ש"ח ל-17,983,200 ש"ח: 6%

5. אם הערך הוא מעל 17,983,200 ש"ח: 7%

   לדוגמה, אם קיבלנו דירה בשווי 1,800,000 ש"ח:

   • מהערך הראשון (1,744,505 ש"ח):
   • 0 על הסכום.
   • מהערך השני (1,800,000 ש"ח – 1,744,505 ש"ח):
   • 1,800,000 ש"ח – 1,744,505 ש"ח = 55,495 ש"ח
   • 3.5% * 55,495 ש"ח = 1,942 ש"ח

שלב 4: סיכום החישוב

יש לסכם את כל הנתונים שהתקבלו ולוודא שהחישוב נכון. יש לדאוג אם למכור את הנכס בעתיד או אם יש חובות עבר או שהנכס מוחזר בהתאם.

הסכמה ועדיין חובת תשלום

חשוב להבין ששיעור המס וההנחות מזוהים אך ורק במועד הכניסה להסכם רכישה. כל שינוי באירועים עשוי להשפיע על החישוב ויש לעקוב אחרי כל מידע חדש מהרשויות השונות.

תהליכים אחרים שיכולים להשפיע

בנוסף לחישוב המס, יש לקחת בחשבון שינויים חקיקתיים, עדכוני מדרגות מס, ותהליכים ברמה המקומית שיכולים להשפיע על המס הסופי שעליכם לשלם. יש להיות מודעים לתהליך הרכישה ולוודא כי כל המסמכים מוכנים כראוי, כולל חוזה הרכישה, אישורי המימון, וסטטוס הבעלות הנוכחי.

מס רכישה נוסף

אם לא די בדרישות ובחישובים הקודמים, קיימות גם תשלומים נוספים שיכולים להופיע במקרה של רכישת נכס נוסף או התקדמות בתהליך הבנייה. לדוגמה, במקרים מיוחדים של רכישות אקזוטיות יכול להיווצר צורך בניהול חשבון מיוחד.

כיצד להימנע מטעויות בחישוב

כדי להימנע מטעויות אפשריות, מומלץ:

• לקבל ייעוץ מקצועי ממומחה בתחום הנדל"ן או רו"ח.
• להשתמש בטבלאות חישוב מוכנות מראש.
• לבדוק אפשרויות לניהול מס.

שימוש בטכנולוגיה

כיום, ישנם כלים רבי עוצמה המתאפשרים לבצע חישובי מס רכישה אונליין. שימושם יעיל יכול לסייע למדי בעמקה בתהליך וטעינת מחשבון מס מתאים. יחשבו על הכלים השונים שניתן למצוא ברשת של המידע המשפטי.

טיפים לרוכשים

• אל תתעכבו על החישובים, כי התחום דורש סדר גודל של אימות כל מהלך.
• השתמשו באפליקציות מתקדמות כדי להתעדכן על השינויים ישירות בשטח.
• ודאו שקיבלתם אישור מהעורך דין על כל תיקי המסים על הנכס.

שיקולים נוספים

לרוכשים דירה, יהיו שיקולים נוספים שלא ייכנסו ישירות לחישוב המס, אך חשובים לא פחות, כגון:

• שוק הנדל"ן המקומי שיכול להשפיע על מחירי הדירות.
• תכניות פיתוח שקשורות לפרוייקטים שבאו לשפר את אזור המגורים.
• האפשרויות למכירה עתידית.

מס רכישה בשוק משתנה

עם התפתחויות השוק והגידול באוכלוסייה, קניית דירה הפכה להיות תהליך מורכב יותר מיום ליום. במקרים של שינויים לכאן או לכאן בשוק, מצד אחד יש לחץ גבוה של קונים על שוק הדיור ומס רכישה עשוי להשתנות באופן חופשי בשוק הדרך.

בדיקות סופיות

לעיתים, קנייה ודירה פונקציה ונדרשת לא רק מס רכישה אלא גם דרך לדעת סקירה קודמת באשר למצב הנוכחי של הדירה. יש לקחת בחשבון את כל פרטי המידע ולא להתפשר על בדיקה איזוטרית. ניתן לשכור אנשי מקצוע, עורכי דין ויועצים לשัปוט בעסקה עם האחריות הגבוהה ביותר.

למי לפנות?

לסיום, हर רוכש נדרש לקבל מידע ברור ומדויק, ניתן לפנות למומחים בתחום המיסוי או למשרדים מקומיים כדי להעשיר את הידע ולקבל הבנה מעמיקה על מס רכישה על דירה בהנחה.

מקורות נוספים

למידע נוסף, ניתן לעיין באתרי ממשלה רשמיים, רשויות מקומיות ופורומים בתחום הנדל"ן בישראל.