האם הוצאות על שיפוצים ניתנות לקיזוז ממס שבח?

האם הוצאות על שיפוצים ניתנות לקיזוז ממס שבח?

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס שמשולם על רווחים שנוצרו ממכירת נכס, כמו דירה או נכס נדל"ני אחר. הרווח מחושב על פי ההפרש בין מחיר הרכישה של הנכס לבין מחיר המכירה, ובמילים אחרות, מדובר במס על ההשבחה של הנכס במהלך תקופת הבעלות. החוק בישראל מתיר קיזוז של הוצאות שונות מקביעת הרווח, וזהו נושא מרכזי עבור בעלי נכסים המייעדים למכור את נכסיהם.

מהו שיפוץ נדל"ני?

שיפוץ נדל"ני מתייחס לכל פעילות שמטרתה לשפר את מצב הנכס, לשדרגו או להרחיבו. זה כולל, אך אינו מוגבל ל:

• שיפוץ מטבח
• שיפוץ חדרי אמבטיה
• בניית תוספות כמו חדרים או מרפסות
• שדרוג מערכות (מערכת חימום, מיזוג, חשמל ועוד)
• טיפול במפגעים כמו רטיבות, סדקים ודליפות

שיפוצים אלו מעלים את הערך של הנכס ובמקרים רבים עשויים לשנות את שווי המכירה הכולל של הנכס.

הוצאות שיפוט והקשרים עם מס שבח

בעיקרון, הוצאות שיפוץ עשויות לשמש לקיזוז ממס השבח במקרים מסוימים. כדי שעלות השיפוצים תיחשב כהוצאה מוכרת, נדרשים כמה תנאים:

1. רלוונטיות לשבח הנכס: הוצאות השיפוץ צריכות להיות ישירות קשורות לשיפור מצב הנכס ולהשבחה שלו. לדוגמה, אם תוכלו להוכיח שהשיפוצים בוצעו כדי להעלות את ערך הנכס ולהגביר את יכולת השיווק שלו, יש סיכוי רב שיכללו את עלויותיהם לצורכי קיזוז.

2. תיעוד: יש לשמור קבלות, חשבוניות ומסמכים המאשרים את סכומי ההוצאה, סוג ההתעסקות ומועד הביצוע. תיעוד טוב יסייע להוכיח את הקשר בין השיפוט לבין השבח המתקבל.

3. מינונים והוצאות: על השיפוטים להיות הוצאות ישירות ולא הוצאות ראשוניות אחרות (כמו עלויות רכישת נכס עצמו). אם הוצאות השיפוט גבוהות ממחיר רכישת הנכס, החוקים עשויים להחמיר בעניין הקיזוז.

חישוב העלויות הניתנות לקיזוז

לצורך קיזוז הוצאות שיפוט, עליכם לדעת איך לחלץ את העלויות ולהכין טפסים מתאים למס שבח. יש להבחין בין סוגי ההוצאות השונות:

• הוצאות שיפוט קבועות: כגון שיפוטים גרניטיים או השקעות בנכסים כמו תוספות בניה.
• הוצאות שוטפות: שיפוצים הנעשים בתחזוקה של הנכס ולא בהשבחה তার (כמו צוויות תיקון) לרוב לא ייכנסו לקיזוז.

טיפים לקיזוז הוצאות שיפוט ממס שבח

1. שקול את עלויות השיפוט של הנכסים: כאשר אתם בוחרים כיצד לשפץ את הנכס, שקלו את ההשפעה הכלכלית על מס השבח. לפעמים עדיף לבצע שיפוץ מקיף שיביא לעליית ערך משמעותית.

2. תכנון מראש: אם אתם מתכננים למכור את הנכס בעתיד הקרוב, חישבו על שיפוצים שמתאימים לסגנון הביקוש הנוכחי בשוק הנדל"ן. השקעה כספית חכמה יכולה להניב רווחים רבים בעת המכירה.

3. שקמו יועץ נדל"ן: יועצים מקצועיים יכולים לסייע לכם להעריך אילו שיפוטים ימשכו קונים בעת מכירת הנכס.

4. השקיעו בהכנה לקראת מכירה: תשתדלו להתאים את השיפוטים למטרות שלכם ולביקוש בשוק, וכמובן להואיל בכל מה שקשור בתיעוד ההוצאות.

המצב המשפטי בישראל

במדינת ישראל ישנם חוקים ותקנות שמסבירים מהן הוצאות שקרים לקיזוז ממס השבח. קיימת תחושת חוסר ודאות לגבי מה נחשב להוצאה מוכרת, ולכן מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה במיסוי ובנדל"ן שיכול לסייע вам להבין את החוקים והתקנות הנוכחיים.

מסקנות

כאשר מדובר על הוצאות שיפוט ומס שבח, יש להפעיל שיקול דעת, לתכנן מראש, ולהיות ערניים למסמכים שצריך לאסוף. גם כאשר מדובר בנכסים יש להקפיד על כל עלות שבוצעה בנוגע לשיפוץ הנכס ולבצע מעקבים על תקנות המס השונות, כדי לדעת איך למקסם את הקיזוזים האפשריים ולהפחית במידה האפשרית את החבות במס שצפויה לעמוד בפניכם בעת מכירת הנכס.

שאלות נפוצות

האם כל שיפוץ זכאי לקיזוז?

לא כל שיפוץ ניתן לקיזוז. שיפוצים שיש להם השפעה ישירה על ערך הנכס או שקשורים להשבחתו, יכולים להיות זכאים לקיזוז.

מה אם אני לא שמרתי קבלות על הוצאות השיפוט?

אי שמירה של קבלות או תיעוד על הוצאות עשויה להקשות עליכם להפעיל את הקיזוזים. חשוב לשמור על כל התיעוד האפשרי לרבות יומני עבודה או מכתבים עם קבלנים.

האם קיזוז הוצאות שיפוט מקטין את הרווח על השבח?

כן, כל הוצאה שמקוזזת ממס שבח תוריד את סך הרווח שהוכרז למיסוי, דבר שיכול להקטין את חבות המס שאתם נדרשים לשלם.

כמה זמן יש לשמור תיעוד של ההוצאות?

כדאי לשמור תיעוד של הוצאות לפחות 7 שנים לאחר סיום שנה המינוי, במידה ויהיה צורך בהוכחות מול רשות המיסים.

שדה נוסף בנושא

גולשים שחשוב להם לדעת עוד על מס השבח או על הוצאות שיפוט, יכולים לעיין במקורות מעודכנים ואף לפנות לייעוץ אישי, כולל פורומים מקצועיים בהם נדונים שאלות דומות בהם התמודדו בעלי נכסים אחרים. זהו נושא חשוב, במיוחד עבור אנשים שמתכוונים למכור נכס במועד הקרוב.