האם כדאי לי להשקיע יותר על שכירות?
עולם הנדל”ן מעניין בכל הקשור בשכירות ובבעלות על נכסים. המושג "השקעה בשכירות" מתייחס לשימוש בכסף עבור שכירות דירות, בתים או נכסים מסחריים במטרה להפיק רווחים. בטרם תעשה החלטה בנושא זה, יש לקחת בחשבון מספר גורמים חשובים.
הבנת שוק השכירות
בבחינת השוק המקומי והלאומי, מחירי השכירות תלויים במיקום, בחוקי השוק המקומיים וברמת הביקוש. כדי לקבל תמונה ברורה, טוב לבחון את הפרמטרים הבאים:
-
מיקום גיאוגרפי: ישנם אזורים שבהם הביקוש לשכירות גבוה, כמו מרכזי ערים ותיקות, בעוד שבאזורים פריפריאליים הביקוש נמוך יותר. מיקום טוב יכול להבטיח לך תשואה גבוהה.
-
מידת האוכלוסייה: גדילה באוכלוסייה באזורים מסויימים מגבירה את הביקוש לדירות שכירות. עליך לעקוב אחר מגמות האוכלוסייה המקומיות.
-
שיעור אבטלה: שיעור אבטלה גבוה יכול להצביע על קשיים כלכליים, ועשוי להקטין את הביקוש לשכירות. מצד שני, כאשר שיעור האבטלה נמוך, אנשים רבים נכנסים לשוק העבודה ומחפשים דירות.
- תשתיות: בניית תשתיות חדשות, קווי תחבורה ציבורית, מרכזי קניות ושירותים ציבוריים יכולים להעלות את ערך הנדל"ן באזור.
היתרונות של השקעה בשכירות
-
תזרים מזומנים: אחת היתרונות הבולטים על פני השקעות אחרות הוא התזרים המזומנים. כאשר משכירים נכס, אתה מקבל תשלום חודשי קבוע, שמטרתו לכסות את ההוצאות השוטפות ורווח.
-
הגנה מפני אינפלציה: השכירות נוטה לעלות עם הזמן. לכן, על ידי השקעה בעסקאות שכירות, אתה מגדר את עצמך מסיכוני האינפלציה.
- הכנסת הון: בכפוף למיקום ולביקוש, ניתן לקחת נכסים שדורשים שיפוצים שבסופו של תהליך, העלות של השיפוצים תתפרע עם עליית ערך הנכס.
חסרונות השקעה בשכירות
-
תחזוקה ועלויות נוספות: שכירות נכסים כרוכה בהוצאות תחזוקה כגון תיקונים, בניית חובות, ודמי ניהול. יש לזכור שבחלק מהמקרים מדובר בהוצאות בלתי צפויות.
-
תהליכי חיפוש דיירים: מציאת דיירים הוגנים ואחראים יכולה להיות משימה קשה ולא פשוטה, במיוחד באזורים תחרותיים.
- קניית נכסים בשוק סביר: בשוק רווי או יקר, עשויים להיווצר קשיים ברכישת נכס תוך שמירה על רמת רווחיות.
היבטים כלכליים
-
עלות האשראי: האשראי הממומן הוא משתנה מרכזי. ריבית גבוהה על הלוואות משכנתא יכולה להקטין את הרווח הפוטנציאלי שלך. מומלץ לבדוק ולהשוות הצעות ממוסדות פיננסיים שונים.
-
עלויות הניהול: ניהול נכסים עשוי לדרוש זמן ומשאבים. חקירה של סוכנויות ניהול נכסים עשויה להבטיח ניהול ברור, מקצועי, והפקת תשואה גבוהה.
- עלות ביטוח ומסים: עליך לקחת בחשבון גם את המסים והצורכים הנילווים לרכישת הנכס. הוצאות על ביטוח הנכס, מס הכנסה על רווחים, ומס רכישה צריכים להיכלל בחשבון.
לכלול את רמת הסיכון
השקעות נדל"ן כוללות רמות סיכון גבוהות לעומת אפשרויות השקעה אחרות, כמו מניות או אג"ח. חשוב להעריך את הסיכונים בצורה מדויקת ולמפות את התחזיות.
-
סיכון שוק: מחירים בנסיקה או ירידה פתאומית בערכם של נכסים עלולים להכהות את היעד הפיננסי שלך.
-
סיכון דייר: בעיות עם דיירים בחירת דיירים неподходящих עשויות להוביל להפסדים גדולים.
- סיכון כללי: שיפוטים עלולים להיות מוטעים, והחלפת מיקום או מגמת שוק בלתי צפויה יכולות להוביל לניהול לא יעיל.
כיצד להיערך להשקעות בשכירות
-
מחקר מקיף: השקעה שמבוססת על נתונים ותחקירים חשובים. חפש מידע באתרי נדל"ן, ודבר עם משקיעים מקומיים.
-
ייעוץ ממומחים: שיחה עם יועצי השקעות ונדל"ן יכולה להקל על תהליך קבלת ההחלטות.
-
ערכת תוכנית עסקית: תכנן תוכנית כהשקעה ארוכת טווח תוך הבטחת מנגנונים להחזר השקעה.
- בקרת תזרימים: חשוב לניהול שוטף של תזרימי המזומנים שלך. זה יכול לכלול ניהול מערכת שתפקח על ההכנסות וההוצאות.
דרכי השקעה בשכירות
-
רכישת דירות בשכירות: רכישת דירה בשכירות מאפשרת לך לנצל זנחות בשוק הנדל"ן, עליות דמי שכירות רלבנטיות ורווח הון.
-
שכירות של נכסים מסחריים: נכסים מסחריים הם השקעה לאחוזות ובתים ובדרך כלל מאפשרים חוזים ארוכים יותר עם דיירים.
- השקעה במיזמים יזמיים: דמיין בעצמך שותף מיזמי בנייה, צעדים שמזינים את השוק בנכסים חדשים ומחירים גבוהים.
בחירת נכס
כדי לבחור נכס נכון, יש להתייחס למספר קריטריונים כמו:
-
גיל הנכס: נדל"ן חדש לרוב מצריך פחות תחזוקה, אך לעיתים גם מציע תשואות נמוכות יותר.
-
מצב הנכס: ניתוח מצב הנכס יוכל לשקף את ההוצאות הנדרשות לתיקון.
- שכנות: בדוק מה קורה בסביבת הנכס – האם יש מוקדי עניין, חנויות, תחנות תחבורה, חינוך וכו’.
מסקנה לא ברורה
לא ניתן לקבוע באופן חד משמעי אם כדאי או לא להשקיע יותר בשכירות, שכן זה תלוי בנסיבות אישיות, כלכליות, ומגמות שוק ספציפיות. תבין את כל הכיוונים לפני קבלת ההחלטה, ותשקול את כל הגורמים הקשורים כדי להגיע להחלטה הטובה ביותר עבורך.