האם מס שבח חל על דירה יחידה? הבנות חדשות

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על רווחי הון שנוצרים ממכירת נכסים בישראל. הרווח נמדד כהפרש בין מחיר המכירה למחיר רכישת הנכס, בתוספת כל הוצאה שהושקעה בנכס במהלך כהונתו. מס השבח נקבע בשיעור של 25% משיעור הרווח, או 30% במקרים מסוימים, ולכן הוא משפיע על רבות משפחות ישראליות המקשורות לדירת מגורים.

דירה חדישה מול דירה שאינה חדישה

בעבר, היה מס השבח חל גם על דירות מגורים חדשות וגם על דירות ישנות. אופן החישוב של מס השבח היה מאוד דינמי ותלוי בגובה הרווח של המוכר. עם השנים, הכנסות המדינה והצורך להגן על המשפחה הובילו לשינויים במס השבח ובכללים הקשורים אליו.

שינוי ההבנה לגבי מס השבח נוגע בעיקר למיצוב דירה יחידה בישראל. כיום, המונח "דירה יחידה" מתייחס לדירת מגורים שבה שוהה המוכר ולא מחזיקה בנכס נוסף במקביל.

מס שבח על דירה יחידה

על פי הוראות החוק, כאשר מדובר במכירת דירה יחידה, קיימת הקלה מסויימת במיסוי. החוק קובע כי מס שבח לא יוטל על מכירת דירה יחידה, אולם יש מספר קריטריונים שחשוב להתחשב בהם להחלטת המיסוי:

קריטריונים להקלות במס שבח

1. היא דירה יחידה: המוכר צריך להוכיח כי בזמן המכירה, הדירה הייתה דירת מגוריו היחידה.

2. שיעור הרווח: אם הרווח ממכירת הנכס חורג מסכום מוגדר, יתכן שהמוכר לא יוכל ליהנות מהפטור.

3. תקופת החזקה: ישנה תקופה מינימלית שבה צריך להחזיק בנכס לפני מכירתו (לרוב 18 חודשים).

4. שימוש לדירה: המוכר חייב להוכיח שהוא השתמש בנכס כדירה למשך תקופה ממושכת ולא השכיר אותו במהלך תקופה זו.

פטורים ממס שבח

קיימים פטורים נוספים ממס שבח, ואם המוכר עונות על הקריטריונים, הוא יכול ליהנות מהפטור המלא. הפטורים יכולים לכלול:

• פטור בגין דירה שהומשכה על ידי בני זוג.
• פטור ממס שבח למי שמוכר דירה למטרות שדרוג הנכס בדרך של רכישת דירה חדשה, בתנאי שהדירה החדשה אכן תהיה דירת מגוריו.

דירות להשקעה לעומת דירה יחידה

בעלי דירות רבות מחלקות בין דירה להשקעה לבין דירה יחידה. כאשר מדובר בדירה להשקעה, המיסוי יכול להיות שונה מאוד, וחובת ההכרה ברווחים הביא לתשלום מס.

אם ישנן מספר דירות בבעלות המוכר, אזי במכירת הדירה הראשונה לא ניתן לקבל פטור, והמחויבות במיסוי תהפוך לעניין מהותי שצריך לחשוב עליו לפני מכירת הנכס.

שינויים חדשים בהבנות החוק

במהלך השנים האחרונות חלו שינויים בחוקי המס שיכולים להשפיע על השאלה האם מס שבח חל או לא. משרד האוצר הישראלי מעדכן באופן תדיר את ההגדרות הנוגעות למיסוי והפטורים השונים, ולכן חשוב להתעדכן בכל חידוש.

בין השינויים שנכנסו לתוקף ניתן למצוא חוקים נוגעים למכירת דירות עם זכויות בניה חדשות, רעיונות לתמריצים להשקעה בנכסים חדשים, ויצירת אזורי פטור ממס בחלקים שונים של הארץ.

התייעצות עם יועץ מס

בעקבות השינויים התכופים בחוקי המיסוי והעסקאות בנדל"ן, מומלץ בחום לכל מי שעומד למכור נכס או שוקל לרכוש דירה, לפנות ליועץ מס מוסמך או עורך דין המתמחה בנדל"ן. יועצים אלו יכולים להנחות את המוכר בתהליך ובכך למנוע טעויות שעלולות לגרום להוצאות נוספות.

מסקנה

בעומד בפני מכירת דירה יחידה, חשוב להבין את ההיבטים השונים של מס השבח ולוודא שהמכירה תתבצע במסגרת הפטורים וההקלות האפשריות. על פי הקריטריונים שנדונו, המוכר יוכל לבחון את זכאויותיו ולפעול בהתאם להנחיות שהחוק מציב.