האם ניתן לקזז הוצאות מס שבח?
מהו מס שבח?
מס שבח הינו מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת נכס מקרקעין. כאשר אדם מוכר נכס, עליו לשלם חלק מההכנסות ממכירת הנכס כמס. אך לפני שמחשבים את סכום המס הזה, יש לקחת בחשבון את הוצאותיה של המכירה והשדרוגים שערך בנכס, שכן ההוצאות הללו יכולות לשמש לקיזוז ההכנסות.
הוצאות קיזוז במס שבח
הוצאות המותרות לקיזוז הן רבות ומגוונות. יש להבחין בין סוגי הוצאות שונות:
-
הוצאות רכישה –
הוצאות אלו כוללות את כל העלויות שקשורות לרכישת הנכס, כגון הצעות מקצועיות, שכר טרחת עורך דין, תשלומי מס רכישה, ותשלומים נוספים שקשורים לרכישת הנכס. חשוב לשמור על קבלות וחשבוניות המוכיחות את ההוצאות הללו, כדי שתוכל להציגן בעת חישוב המס. -
הוצאות שדרוג –
אם ביצעת שדרוגים בנכס במהלך החזקתו, הוצאות אלו ניתנות לקיזוז. לדוגמה, עלויות תיקונים ושיפוצים, שדרוג מערכות כמו אינטרנט או חשמל, או הוצאות על תכנון אדריכלי. כל שדרוג שמעלה את ערך הנכס עומד בזכאות לקיזוז. -
הוצאות מכירה –
כאשר מדובר במכירת נכס, הוצאות כמו שכר טרחה של מתווכים, פרסום הנכס, תשלומים לסוכנויות נדל"ן, ועלויות הקשורות למכירה עצמה, כל אלו נחשבות להוצאות המותרות לקיזוז. -
שכר טרחת עורך דין –
עורך דין המלווה את תהליך רכישת הנכס או מכירתו, יכול להיחשב כהוצאה שניתן לקזז. - מיסים נוספים –
כל מס נוסף ששולם במהלך תהליך הרכישה או המכירה של הנכס מגיע לקיזוז.
אופן חישוב קיזוז ההוצאות במס שבח
על מנת לחשב את סכום קיזוז ההוצאות במס שבח, יש לערוך את הצעדים הבאים:
-
הגדרת מחיר רכישה –
לקחת את המחיר שבו נרכש הנכס, בניכוי כל ההוצאות שקשורות לרכישתו. -
קביעת המחיר הסופי –
חבר את כל השדרוגים וההוצאות הקשורות לשיפור הנכס. -
סכום ההכנסות מהנכס –
קח את הסכום שהתקבל ממכירת הנכס. -
חישוב הרווח –
חישוב הרווח ייעשה על ידי חיסור מחיר הרכישה, כולל כל ההוצאות המוכרות לקיזוז, ממחיר המכירה. - חישוב מס השבח –
על הרווח הזה יחושב מס השבח, בהתאם לשיעור המס החברתי הנוכחי בישראל.
דוגמאות לקיזוז הוצאות
נניח שאתה קונה דירה ב-1,000,000 ש"ח. במהלך השנים, השקעת 200,000 ש"ח בשיפוצים ושדרוגי נכס, והצלחת למכור את הדירה ב-1,500,000 ש"ח.
- מחיר רכישה: 1,000,000 ש"ח.
- הוצאות שדרוג: 200,000 ש"ח.
- מחיר מכירה: 1,500,000 ש"ח.
במסגרת החישובים:
- רווח לפני קיזוז: 1,500,000 – 1,000,000 = 500,000 ש"ח.
- רווח לאחר קיזוז הוצאות: 1,500,000 – (1,000,000 + 200,000) = 300,000 ש"ח.
כללי אצבע לקיזוז הוצאות
-
שמרו כל קבלה –
הקפידו לשמור על כל הקבלות והחשבוניות המציגות את ההוצאות. קבלה יכולה להעיד על השקעה שבוצעה בנכס שלך. -
שקול את כל האפשרויות –
אם יש לכם הוצאות נוספות כמו תכנון על ידי אדריכל או תשלומים בעבור אישורים, יש לבדוק אם ניתן להכין דין וחשבון עבור הוצאות אלו לקיזוז. - היוועץ במומחה –
ישנם חוקים והנחיות המתקנים בתחום המיסוי, והם עשויים להשתנות. חשוב להיוועץ עם רואה חשבון או עורך דין המתמחה בתחום המיסים על מנת לוודא שאתה פועל בהתאם לחוק.
השפעת ההוצאות על מס שבח
הקיזוז של ההוצאות יכול להקטין את סכום הבית שאותו נצטרך לשלם על מס השבח, ובכך להוריד את הנטל הכלכלי בעת מכירת הנכס. ההוצאות המוכרות לקיזוז תורמות להקטנת ההכנסה החייבת במס ולכן חיוניות לצורך תכנון מס נכון.
סיכום
בעבודת תכנון נכון והבנה של כללים החלים על סכום קיזוז ההוצאות, יש לך את היכולת להקטין את חובת המס שלך. קנסות על אי-עבודה נכונה עם הקיזוזים עשויים לגרום להוצאות נוספות, ויש לפעול בקפידה כדי להבטיח ניהול נכון ומדויק של הוצאותיך בנוגע למס שבח.
עליך לזכור כי דיני המיסוי עשויים להיות מגוונים ומסובכים, ולכן חשוב לבדוק את האפשרויות הזמינות לך ולקבל ייעוץ מקצועי כדי להימנע מטעויות שעלולות לעלות לך כסף בעתיד.