המקרים בהם ניתן להימנע ממס שבח בעת מכירת דירה

1. דירה שהייתה מושכרת לצורך מגורים

אם דירה נמכרה לאחר שהושכרה למגורים במשך תקופה ארוכה, על מנת להקטין את חבות המס, יכולה להיות לך אפשרות לטעון כי לא הייתה כאן "הגדלת ערך" שבח.

2. דירה שהתקבלה במתנה או בירושה

כאשר דירה התקבלה במתנה או בירושה, יכול המוכר למנוע חבות במס שבח. יש לכך מספר תנאים, כמו חובת שמירת תקופות מסוימות שנות לבחינת ערך הנכס.

3. דירת מגורים יחידה

אם יש לך דירה אחת בלבד, שנמצאת בבעלותך, וערכתה אינה עולה על סף מס שבח מסוים (שמשתנה מעת לעת), תוכל להימנע מחובת תשלום מס שבח.

4. תקופת החזקה

אם החזקת את הדירה במשך תקופה ארוכה במיוחד (בדרך כלל מעל ל- 18 חודשים), ייתכן שתוכל למנוע חבות במס שבח בשל הפחתה של ערך הנכס לאורך זמן.

5. שיפורים ותחזוקה

השקעה בשיפוץ או תחזוקה של הנכס שעשתה לו שדרוג מהותי יכולה להוות עילה להפחתת הערך החייב במס שבח.

6. דירות שהוכרו כ"דירה הראשונה"

במדינת ישראל קיימת אפשרות להכיר בדירה המוצעת למכירה כדירה הראשונה. כאשר מדובר במכירה של הדירה היחידה בקומת המגירה, יש לכך השפעה ישירה על חבות מס.

7. חיסיון ממס במכירה בתוך המשפחה

מכירה של נכס בין בני משפחה מדרגה ראשונה (הורה/ילד) עשויה להיות פטורה ממס שבח בתנאים מסוימים וניתן לחסוך בהוצאות המס.

8. תביעות קנטרניות

אם ישנן תביעות כנגד המוכר או נכס המוכר שמובילות להפחתת ערך, יש אפשרות לטעון לחובת מס שהיא פחותה מהסכום שהיה נדרש אם היו נמכרים באותה התקופה.

9. הכנסות מנכס אחר

אם הנכס נמכר באמצעות השקעת כספים לנכס אחר ש- נקרא דירה חלופית, קיים הסכם הכנסה והכנסות משכירות מהמכירה הראשונה עשויות להוות עילה לכיסוי מס חלקי או מלא.

10. תוכניות פינוי-בינוי

במצבים שבהם הנכס מוכר כחלק מתוכנית פינוי-בינוי, קיימת אפשרות לקבל פטור ממס שבח, במידה והדירה הוחלפה בנכס זהה בקרבה.

11. טופס הגשת בקשה להפטור

ברוב המקרים, תידרש להגיש טופס בקשה להפטור ממס שבח לרשויות המס. טופס זה כולל פרטים על הנכס, המוכר והיעדים של מכירת הדירה. שימת לב לפרטים תורמת למשקל הבקשה.

12. פטור מחובות מס עבור אזרחי ותיקים

ישראלים בגיל 60 ומעלה יכולים ליהנות מפטור ממס שבח בעת מכירת דירה. תנאים בסיסיים עימם יש לעמוד כוללים זהות לדירה הראשונה.

13. הפחתת ערך בעקבות פשיטת רגל

כאשר המוכר נמצא במצב של פשיטת רגל, ניתן לבחון את השפעת המצב הפיננסי על ערך הנכסים; אפשר גם לטעון לצורך ביצוע הפחתת ערך לצורכי מס.

14. דירה המועמדת למכירה לאחר פיצול

אם הדירה נרכשה על-ידי מספר רוכשים אולם פוצלה אחר כך, כל אחד מן המוכרים יכול לטעון לפטור ממס בשל חלוקת הנכס.

15. חובות מס אשר לא שולם

במצבים בהם יש חובות מס במוקדים אחרים, ניתן לפנות לרשויות המס ולנסות לשלם סכום מופחת. חשוב לעיין בפרטים ובדינים הקשורים לנושא כאמור.

16. השקעות בנדל"ן

כאשר המוכר השקיע בתהליך בניית דירה נוספת, ניתן יהיה לפטור אותו ממס שבח ברוב המקרים והפחתות המקשרות בהודעה על שינוי גורם לקניית נכסים.

17. הכוונה למכור לפני סיום השיפוצים

מכירת נכס שעדיין נמצא בתהליך שיפוצים בסמוך לסיום, עשויה להוביל לתוצאה חבה במס הרבים יותר ולעיתים גם למרווחים מיותרים מחיובים שונים.

18. הפחתת חבות במכירה של דירות VIP

אחרי מכירה של דירות יוקרה (VIP) בפרקי זמן ארוכים, הרבה פעמים מתקבל פטור ממס. יש למלא אחר התנאים המתאימים.

19. פטור ממס לדירת אירוח

נכסים המוכרים למטרות אירוח (פנאי) יכולים כמובן להשתייך לניואנס הפטור ממס, בתנאי שהשימוש יהיה נעלה על המגבלה הותקנה בחוק.

20. עסקים עם דירות מסחריות

כשהדירה קשורה למסחר כגון הכנסה מעסק מסויים ניתן לקיים הקטנות לחיוב המס שמוטל על הדירה.

21. עדות לניהול לא כולל

על פי הזכאות החוקית, ייתכן שהמוכר יכול להודיע כי הוא מכר את הנכס עם הסכם המראה שלא מתקיים היבט בר תוצאה ממס.

22. גמישות בגבייה ממס

כאשר המוכר עובר בין מדינות יש לבדוק אפשריות תשלומי המס והשפעתם על העסקאות המתקיימות דרך גורמים מקומיים.

23. עריכת חוזה מתחדש

במקרים שבהם ערכת חוזה מתחדש, יש לבדוק את האפשריות להכליל שקפים שיביאו להנחות גם בתהליך של מכירת הדירה.

24. תשלומים מכطاق הבנק

ישנם גם מקרים שבהם ניתן להראות השקעה שהביאה להשגת פטור ממס שבח בגין המימון למכירה שבוצעה על ידי קבלת הלוואות.

25. פטור מהחיוב לגביית מיסים על העתקים

כאשר מדובר בנכסים שנעשו על פניהם העתקים – למשל, אם היה מדובר בשימוש בנכסים שהשקיעה עורכת חשבון בבעלות רבים.

26. חקירת עמותות

אם הייתה חברה בע"מ שמאחורי האירוע של מכירת הנכס, על המוכר לבדוק היטב את ההצהרת המס של החברה.

27. ליווי מקצועי

בליווי שלעו"ד המתמחה במיסוי נדל"ן, ניתן לא פעם למנוע מס שבח מופרז בתהליך המכירה ע"י הכוונה נכונה.

28. חתימת הסכמים מתקדמים

מכירת דירה עם שותפויות עסקיות עימן כללה מתן הצהרה לגבי המצב הכלכלי של המוכר עשויה להועיל לנושא זה.

29. הבדלים בחוקות לפי רשות מנהלת

רשויות מס שונות ברחבי הארץ עשויות לחייב חובות מס שבח באופן גמיש יותר.

30. התנגדות לפסיקות בענייני מס

באם ניתן להצביע על מקרה בניוחד, אפשרית התנגדות חוקית בעקבות מתודולוגיות מסוימות.

31. תקרת חבות למס

התנגדות במכירה גבוהה במיוחד מאיום להביא לחבות נמוכה בהתאם לתוספות שיכולות להביא חלוקות שונות.

32. סיום תקופות מס בודדות

אם המוכר התרומם ממצבים בעייתיים שהיו סטריליים לגורמים חוקיים, תהיה אפשרות לנצח בהוצאות פחותות ממס שבח.

33. ברירת המחדל האוטומטית

בלא התייחסות לסיבת מכירת הנכס נובעות משקע אוטומטי שיעזור להקל ולהקלח גם על המצב של מכירת הנכסים.

34. דירות מחיר למשתכן

אם הנכס נרכש במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, תוכל להימנע מחיוב במס שבח במכירה.

35. ערכות חו"ל ולאומי

יש לבדוק את המצב של נכסים באחריות קודמת או זרה, ולטפל בהם בחו"ל – תהליך זה עשוי להקטין את מס השבח ששולם.

36. רכישת נכס מקומי והמצב הכללי

אם העסקאות לא נטועות במשמעות הסטנדרטית של מס, אפשר להקל על מבנה המס על הדירה שנמכרה.

37. יתרונות בהעברות בין מסגרות

ביצוע העברת נכס על פי מניע ריאלי עשוי למנוע חיובים מסטטוסים בינלאומיים שמעלים אבות.

38. מימון עם משקיעים

כאשר ישנם שותפים נוספים בהשקעת נכסים, יש לברר עם רשות המס כיצד להבטיח פטור ממס.

39. מיזם בנה והחלף

אם הדירה נרכשה לצורך ביצוע תרשים בתהליך מכירה של דירה חלופית, ייתכן שתוכל להקל על חובת המס.

40. השקעות חיצוניות

אם השקעתם נכסים בידי אנשים זרים, יש לברר את הזכאות לפטור ממס.

41. תיקון שילובי ומתחברים

שיקום נכסי בבחינה של הביקוש הסטנדרטי בתהליך מכירה עשוי גם להוריד את חבות המס.

42. בוודאות

לבסוף – מומלץ לבצע סקירה מעמיקה יחד עם אנשי מקצוע על התנאים המיוחדים המאפשרים פטור ממס שבח.

43. מסלולים לשוניים

תמיד כדאי לפנות לייעוץ מס על מנת לבדוק רעיונות והמלצות מנצחות לשמירה על זכויות המוכר במעמד החיובי של המכירה.

44. פטורים משתנים

החוקים משתנים מעת לעת, ולכן מומלץ לעקוב אחר עדכונים על מנת לנצל הזדמנויות פטור ממס שבח.