איך לחסוך במס שבח באמצעות הכרת ההוצאות המוכרות
תהליך המכירה של נכס מקרקעי במדינת ישראל טומן בחובו לא מעט משמעויות כלכליות, והמס שחל על הרווחים ממכירת נכס זה, הידוע בשם "מס שבח", הוא אחת מהן. מס זה יכול להכביד מאוד על המוכר, ולכן הכרת ההוצאות המוכרות עשויה להיות הדרך המועילה לחסוך בהוצאות ולמקסם את הרווחים.
מהו מס שבח?
מס השבח הוא מס ישיר שמתחייב בעת מכירת נכס, כאשר ערכו של הנכס עולה במהלך תקופת ההחזקה בו. השבח הוא ההפרש בין המחיר שבו נמכר הנכס לבין המחיר שבו נרכש. חשוב להבין כי ישנן הוצאות שונות המוכרות בניכוי השבח, מה שמפחית את המס שעל המוכר לשלם.
הוצאות מוכרות שמפחיתות את מס השבח
-
עלויות רכישת הנכס
כל עלות שהוציאה המוכר לרכישת הנכס נחשבת כהוצאה מוכרת. זה כולל לא רק את הוצאות הרכישה עצמן, אלא גם דמי תיווך, שכ"ט עורכי דין, אגרות וריביות על הלוואות שנלקחו למימון הרכישה. -
שיפוצים ושדרוגים
הוצאות שנעשו על מנת לשדרג או לשפר את מצב הנכס יוכרו כהוצאות מוכרות. לדוגמה, שיפוט חדרי אמבטיה, החלפת מרצפות, ושדרוג מערכות חשמל וגז. יש לשמור על כל המסמכים שיכולים להעיד על ההוצאות הללו. -
עלויות תחזוקה וניהול
עלויות שהושקעו בתחזוקה השוטפת של הנכס, כגון תיקונים שוטפים, דמי ניהול לנכס, או הוצאות על שירותי ניקיון, יוכרו בהוצאות המוכרות. חשוב לשמור את הקבלות והחשבוניות כדי להוכיח את הוצאות אלו. -
הוצאות במהלך תקופת החזקה
הוצאות שהיו קיימות במהלך תקופת החזקה של הנכס, כולל תשלומים עבור מס רכוש, תשלום בליווי משכנתא, הוצאות על ביטוחים והוצאות נוספות הקשורות לתחזוקת הנכס, יכולות להיכלל גם הן כאזרחיות מוכרות. -
הוצאות הוצאות מכירה
כולל הוצאות שקשורות ישירות למכירה כמו דמי תיווך, שכר טרחת עורכי דין הקשורים בעסקת המכירה, והוצאות שיווק פרסום הנכס. כל הוצאה שנדרשה על מנת להוציא את הנכס לשוק תחשב כהוצאה מוכרת. -
השבחה והוצאות פיתוח
הוצאות שהושקעו בפיתוח הקרקע או בניית דרך, פתרון ביוב, חשמל, מים וכדומה. השקעה שנעשית לשפר את הנכס עלולה להיחשב כהוצאה מוכרת ולהפחית את השבח החייב במס. - הוצאות הנוגעות לאירועים מיוחדים
אם בוצעו שיפוטים בעקבות תאונות, נזקים, או גניבות שהתרחשו בנכס, יש לפנות לחברת הביטוח לקבלת החזרים או פיצויים, מה שעשוי להקטין את השבח.
דגשים חשובים
-
שימור תיק מסודר
על מנת לנכות את ההוצאות המוכרות בצורה תקינה, יש לדאוג לקיים רישומים מסודרים של כל ההוצאות, כולל חשבוניות וקבלות. תיק מסודר עשוי להוות ראיה אם תדרש להגיד את צעדיך מול רשות המיסים. -
זמן אשראי
כל מסמך חייב להיות בתוקף. הוצאות שקרו באירועים קרובים לסיום עסקת המכירה ניתן לתעד, אך חשוב לוודא שיש להם תוקף משפטי. -
פערים רגולטוריים
חשוב להיות מעודכן בחוקי המס כי הם משתנים בהתאם להוראות החוק. זה כולל את המדריך למיסים של רשות המסים, והדרכות מקצועיות. - שירותים מקצועיים
במקרים מורכבים או כאשר עוסקים בנדל"ן מסחרי, כדאי להיעזר באיש מקצוע כמו רואה חשבון או עורך דין מומחה בתחום המיסוי כדי להבין ולהכין את המסמכים כהלכה.
מתי כדאי להתחיל?
כדאי להתחיל לתכנן את הוצאות מס שבח ככל האפשר מוקדם. אם אתה שוקל למכור נכס, תכנון נכון יכול לחסוך סכומי כסף משמעותיים בעת מכירת הנכס. בניהול נכון וסדור של ההוצאות המוכרות, תוכל להפוך את עסקת המכירה שלך למשתלם הרבה יותר.
תהליך הרכישה והשקיפות
-
רכישה שקופה
תהליך הרכישה עצמו עוסק בהבנה שהמלכוד הוא בהוצאות. שקיפות במהלך הרכישה תוביל לתוצאה טובה יותר במכירת הנכס ואפילו לחיסכון לא צפוי במס. - הערכת שווי
חישוב מחיר השוק הנוכחי ויחסו למחיר המקורי יכול להדריך אותך בעת האסטרטגיה של חישוב השבח.
לקיחת בחשבון את המגבלות
לא כל הוצאה נחשבת להוצאה מוכרת. יש לקחת בחשבון שהחוק מגדיר מגבלות שונות על פי סייגים. כל הוצאה יש לבחון האם היא נוגעת ישירות לעסקה, ולוודא שהיא עומדת בתנאי החוק.
מסקנה כללית
נכסים יכולים להוות מקור הכנסה מצוין, אך יש להתייחס לכל ההיבטים הנלווים למכירה שלהם. באמצעות הכרת ההוצאות המוכרות והשקעות כספיות במתודולוגיה נבונה, ניתן לחסוך בסכומים משמעותיים במס שבח. בעבודת הכנה מדוקדקת, יחד עם ייעוץ מקצועי, תוכל למקסם את הרווחים ממכירת נכסיך.