כללי קיזוז הוצאות במס שבח

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על רווחי הון ממכירת נכסים, כדוגמת נדל"ן. כאשר אדם מוכר נכס, עליו לשלם מסים על הרווחים שהשיג מהמכירה, אך ישנם חוקים המאפשרים קיזוז הוצאות שונות שקשורות להשגת הרווחים הללו. קיזוז הוצאות יכול להוריד את סכום המס המיוחס לרווח, ועל כן הכוונה כאן היא להציג את כללי הקיזוז וההוצאות המוכרות במס שבח.

הוצאות המוכרות בקיזוז

ישנם סוגים שונים של הוצאות שניתן לקזז בעת חישוב מס השבח. כל הוצאה שאפשרית לקיזוז חייבת להיות ישירה, כלומר, יש לה קשר ישיר לעסקה שביצע האדם.

הוצאות רישוי ורישום

הוצאות רישוי הן הוצאות הנוגעות לתהליך רכישת הנכס, כמו תשלומים לרשויות המקומיות או למשרדי ממשלה עבור רישוי. יש לשמור על כל המסמכים הקשורים להוצאות אלו, כי הן עשויות להוות הוצאה מוכרת. הוצאות אלו כוללות:

• תשלומי מס רכישה
• רישום הנכס בטאבו
• הוצאות עורכי דין בגין רישום הנכס

עלויות שיפוצים

חשוב לדעת שהוצאות על שיפוצים ותיקונים שנעשו בנכס כדי להגדיל את שווי הנכס או לשפר את מצבו טכנית ייחשבו להוצאות קיזוז. לדוגמה:

• שיפוץ חדר אמבטיה
• חידוש מערכת החשמל
• תיקון בעיות במערכת האינסטלציה

יש להמציא קבלות על עבודות אלה כדי לנכות את העלויות.

הוצאות תחזוקה

הוצאות תחזוקה הן הוצאות השוטפות המיועדות לשמור על מצבו של הנכס. אם הנכס נמצא בשימוש או לא, ניתן לקזז הוצאות הנוגעות לתחזוקה כולל:

• תשלומי ארנונה
• תשלומי חשמל, מים וטלפוניה
• הוצאות שיפוט על נזקי רכוש

הוצאות קנייה ומכירה

הוצאות ישירות שקשורות לקנייה ומכירה של הנכס יכולות להיות מוכרות בקיזוז. לדוגמא:

• עמלות תיווך
• תשלומים עבור פרסום הנכס
• הוצאות על שמאי הנכס

כל ההוצאות הללו יכולות להקטין את הרווח המתוארת בספרי החשבונות של המוכר ולהשפיע ישירות על גובה המס.

כללים חשובים בקיזוז

כדי להבטיח שהקיזוז יתנהל בצורה תקינה ויעילה, ישנם כללים חשובים שיש לעקוב אחריהם:

הוכחת הוצאות

כל הוצאה המיועדת לקיזוז חייבת להיות מגובה במסמכים רשמיים. לכן, חשוב לשמור קבלות, חשבונות וכל תיעוד הנוגע להוצאות שנעשו בנכס. המועצה המקומית וועדות המס ידרשו הוכחות למקרה של ביקורת.

רישום מדויק

חשוב לרשום במדויק את כל ההוצאות, יחד עם תאריכים ותיאורים ברורים. רישום שאינו מדויק עלול להוביל לדחיית הבקשה והפסד קיזוז משמעותי.

תאריך המכירה

יש לשים לב כי הוצאות המוכרות עשויות להשתנות בהתאם לתאריך המכירה. במקרים רבים, הוצאות שנעשו סמוך למכירה עלולות להיחשב לא חוקיות לקיזוז.

הוצאות שלא ניתן לקזז

חשוב להבין שלא כל ההוצאות המוכרות שערוריתיות או בלתי חוקיות יכולות להיות מקוזזות, ושישנם כללים ברורים בנושא:

הוצאות אישיות

הוצאות שאינן נוגעות ישירות למכירת הנכס אינן ניתנות לקיזוז, כמו הוצאות אישיות, כמו תשלומים עבור חופשות או נופש.

הוצאות עבור נכסים שאינם בשימוש

במידה ונכס אינו בשימוש או אינו מייצר הכנסות, הוצאות התחזוקה או השיפוץ לא יוכרו.

הוצאות על נכסים היסטוריים

נכסים המוגדרים כנכסים היסטוריים עשויים גם הם להיות מוגבלים בכל הנוגע להוצאות המוכרות לקיזוז.

סיכונים והמלצות

על אף הקיזוזים המורשים, קיימים סיכונים שמוכרים נכסים עלולים להיתקל בהם. לכן כדאי להפעיל שיקול דעת ולבצע בדיקות מקיפות.

מומלץ להיוועץ במומחה

איש מקצוע, כמו רואי חשבון המומחים במיסוי, יכולים להציע ידע חיוני בתחום ולהדריך אותך בכל הקשור לקיזוז הוצאות ומה שניתן לעשות כדי למזער את החבות הכספית.

זרם תודעה מתמשך

ידע הוא כוח, ומידע בנושא המסים משתנה ולא תמיד קל לעקוב אחרי החוק ולהבין מה ניתן ומה לא ניתן. זהו תחום מורכב ולכן מומלץ להיות ערני ולהתעדכן.

תכנון מס

תכנון מס נכון יכול להביא לכמה שיותר הקטנה של חבות המס. האדם יכול לנצל את הידע הזה על מנת לנהל את ההוצאות ואת הכנסות הנדל"ן בצורה אשר תביא לו את היתרון הגדול ביותר עם הזמן.

באמצעות הבנה מעמיקה של מערכת קיזוז הוצאות במס שבח ותוך שמירה על הקווים המנחים בה, תוכל המוכר להבטיח שהמכירה תתנהל בצורה היעילה ביותר ממעון מס הכנסה.