כל מה שצריך לדעת לפני שמגישים בקשה למשכנתא
הבנת מושגי יסוד של משכנתא
לפני שמתחילים בתהליך הגשת בקשה למשכנתא, חשוב להבין כמה מושגים בסיסיים. משכנתא היא הלוואה שניתנת לרוב על ידי בנקים או גופים פיננסיים למימון רכישת נכס נדל"ני. המשכנתא נושאת ריבית ומשולמת יחד עם הקרן לאורך פרק זמן שנקבע מראש.
סוגי משכנתאות
- משכנתא צמודה מדד: הריבית השתנה בהתאם למדד המחירים לצרכן.
- משכנתא לא צמודה: הריבית קבועה לאורך כל התקופה ואין שינוי בהתאם לשוק.
- משכנתא ליברלית: תשלום ריבית במסלול חופשי שבו ניתן לפרוע את ההלוואה בכל עת.
הקבועות שמחייבות את מגיש הבקשה
לפני שמתחילים בהגשת הבקשה, יש לבדוק את מספר הקבועות שיכולות להשפיע על תהליך אישור ההלוואה:
הכנסה
על מגיש הבקשה להציג תצוגה מלאה של הכנסותיו כולל משכורת, הכנסות נוספות כגון דמי שכירות, רווחי מניות וכו'. ההכנסה תוקצה בהתאם ליחס ההחזר של ההלוואה.
היסטורית אשראי
חשוב לשקול את היסטורית האשראי שלך. אם ישנן בעיות עם פיגורים, זה עלול להשפיע על הסיכויים לקבל הלוואה בתנאים אופטימליים. ניתן לבדוק את דירוג האשראי שלך מראש כדי להעריך את הסיכוי לקבל את המשכנתא.
הצורך בקבלת הצעות מבנקים שונים
כמו בכל עסקה פיננסית, מומלץ לבצע סקר שוק ולהשוות בין הבנקים השונים. ישנם הבדלים בפריסת הריביות ובתנאים הכלליים.
השוואת ריביות
כשאתם משווים ריביות, חשוב לבדוק את כל התנאים הנלווים, כולל דמי ניהול ותשלומים נוספים שלא תמיד מוצגים באופן ברור.
בדיקת תנאים נוספים
קראו את כל הפרטים הקטנים והיו ערניים לתנאים שבכל הצעה. לעיתים הפערים בין ההצעות לא מתבטאים רק בריבית אלא גם בפרמטרים נוספים כגון דמי פתיחת תיק, ביטוחים שונים וכו'.
הכנת המסמכים הנדרשים
לאחר שבחרתם את הבנק המתאים, יש להכין את המסמכים הנדרשים להגשת הבקשה.
רשימת המסמכים
- תעודה מזהה (תעודת זהות, רישיון נהיגה)
- אישורים על הכנסה
- דפי חשבון בנק מכמה חודשים
- אישורים על נכסים נלווים אם ישנם
- כל מסמך שמעיד על התחייבויות פיננסיות נוספות
הערכת שווי הנכס
בנק המעניק משכנתא יבצע הערכת שווי של הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. זהו תהליך קרדינלי שמטרתו לקבוע את ערך הנכס ולוודא שהוא תואם את ההלוואה שאתם מבקשים.
קביעת שמאי
בבנקים עובדים עם שמאים מוסמכים, שיעשו בדיקה יסודית של הנכס, השכונה, ומצב השוק הנכסי באזור.
חישוב דמי ההחזר החודשיים
כשתקבלו אישור עקרוני מהבנק, עליכם לחשב את דמי ההחזר החודשיים. זהו תהליך חשוב כדי לוודא שאתם יכולים לעמוד בהחזרים.
נוסחאות חישוב
לרוב, הבנקים מספקים מחשבון משכנתא באתר שלהם, אך אתם יכולים לחשב את ההחזרים בעצמכם תוך שימוש בנוסחאות כמו:
[ text{תשלום חודשי} = frac{P times r}{1 – (1 + r)^{-n}} ]
כאשר:
- ( P ) = סכום ההלוואה
- ( r ) = הריבית החודשית
- ( n ) = מספר התשלומים הכולל
הבחירה במסלול המשכנתא
ישנם מספר מסלולי הלוואה עם ריביות שונות:
מסלול פריים
מסלול המבוסס על ריבית של בנק ישראל plus margin. מסלול זה גמיש ויכול להתאים לצרכים משתנים.
מסלול קבוע
מסלול קבוע לרוב מספק ביטחון בעת תהליך החזר ההלוואה והחלטות פיננסיות רציניות.
בחינת תוספות אפשריות
בעוד שמסלול ההלוואה הוא חשוב, בבחירת מסלול המשכנתא יש לקחת בחשבון גם תוספות. לדוגמה, בחירת פוליסות ביטוח או תוספות שטח מגן.
ביטוח חיים
ביטוח חיים יכול לסייע במקרה של אי יכולת להחזיר את ההלוואה בשל מקרה בלתי צפוי.
ביטוח נכס
מגן מפני נזקים או סיכונים אפשריים לנכס עצמו.
קביעת זמן התהליך
תהליך אישור בקשת המשכנתא עלול לקחת מספר שבועות, תלוי בגורמים שונים. יש להקדיש לא מעט זמן לתהליך ולוודא שהכל מתנהל בצורה חלקה.
תהליך האישור
תהליך האישור כולל בדיקה של כל המסמכים שהוגשו, הערכת שווי הנכס וראיונות עם מגיש הבקשה.
התמודדות עם אי נעימות בכשלים
אם דחו את הבקשה שלך, כדאי לא ליפול לרוח רפאים. יש לבחון את הסיבות לדחייה ולפעול לשיפור בעיות קיימות, כמו שיפור היסטורית האשראי או הצגת ערבויות נוספות.
צעדים לתגובה לדחייה
- שמירת קשר עם הבנק ודרישה להבנה של הסיבות לדחייה.
- הגשה מחודשת אחרי שיפוט השיפוטים.
חישוב הסיכון המוסרי
כשהבקשה מתקבלת, חשוב להבין כיצד להתמודד עם הסיכון המוסרי של הלוואות. יש להימנע מהוצאות מיותרות והכנה להחזר החודשי.
ניהול תכניות עתידיות
תכנון פיננסי הוא קרדינלי להצלחת המשכנתא. דאגה לתוכניות עתידיות כמו פרישה, חינוך לילדים ועוד.
הבנת חובה לגורמים נוספים
לסוף, חשוב לזכור שגם גורמי חוץ כמו שוק העבודה, מחירים דינאמיים במשק וציפיות כלכליות עלולים להשפיע על יכולתך להחזיר את המשכנתא.
שמירה על עדכונים שוטפים
עמדו על המשמר והיו מודעים לכל שינויים בשוק הנדל"ן והשוק הכלכלי בכללי.
יתר על כן, במקרים של צורך, אפשר לפנות לייעוץ מקצועי בתחומים כמו קונספט המשכנתאות ושוק הנדל"ן.