2025-03-24 09:28:00

מגבלות בנק ישראל על מבצעי הקבלנים: "מס שפתיים לשוק הדיור"

בנק ישראל הודיע לאחרונה על הטלת מגבלות חדשות על מבצעי המימון של קוני דירות, מה שמסמן שינוי משמעותי בשוק הנדל"ן הישראלי. מגבלות אלו עלולות להשפיע באופן ישיר על רוכשי הדירות, ועל השוק כולו.

בשנה האחרונה חלה עלייה משמעותית במכירת דירות במסגרת מבצעי עידוד של יזמים, אשר מציעים לרוכשים תנאי תשלום גמישים, לרבות דחיית חלק משמעותי מהתשלום עד למסירת הדירה ("תשלום לא לינארי") והלוואות מסוג בולט או בלון שבהן היזם נוטל על עצמו את תשלומי הריבית.

מגמה זו, אשר בתחילה סייעה לשמור על יציבות שוק הדיור בזמן ירידת הביקושים, הולכת ומתרחבת ומובילה לעלייה בסיכונים כלכליים, הן עבור הרוכשים והיזמים והן עבור המערכת הבנקאית המממנת עסקאות אלו. החשש המרכזי הוא כי עסקאות אלו עלולות לעודד רכישות מצד קונים שקיימת חוסר ודאות לגבי יכולתם להשלים את העסקה ולממן את יתרת התשלום בעתיד.

הנחיות חדשות להפחתת הסיכון

באוקטובר 2024 פרסם סגן המפקח על הבנקים מכתב לתאגידים הבנקאיים, אולם בחודשים האחרונים לא ניכרה ירידה בשימוש במנגנוני המימון הללו. בשל כך, ולאחר התייעצות עם כלל הגורמים בשוק, פרסם המפקח על הבנקים הוראת שעה חדשה אשר תעמוד בתוקף עד לסוף שנת 2026.

ההוראה כוללת צעדים משמעותיים לצמצום הסיכון הכוללים:

1. הקצאת הון נוספת לפרויקטים שבהם מעל 25% מהחוזים כוללים פריסת תשלומים לא לינארית. בפרויקטים קיימים, בהם שיעור זה גבוה מ-20%, תידרש הקצאת הון נוספת רק אם חלה עלייה של 5 נקודות אחוז או יותר מאז מועד התחילה.
2. הגבלת שיעור הביצועים בהלוואות מסוג בולט או בלון בסבסוד קבלן, כך שלא יעלה על 10% מסך הביצועים החודשיים בגין הלוואות לדיור.

השפעת המגבלות על שוק הנדל"ן

האטה במכירות

בעקבות ההגבלות הצפויות, שוק הנדל"ן נערך לאתגרים חדשים. המומחים מעריכים כי צפויה האטה במכירות הדירות, דבר שעלול להוביל לעליית מחירים. ההגבלות עשויות למנוע מחלק מהלקוחות להשיג מימון מלא לרכישת דירות, דבר שיגביל את היקף הרכישות.

התגובה בבורסה

לאחר פרסום ההגבלות, התקבלה תגובה בבורסה שיכולה להיות רק ההתחלה. השפעת המגבלות על האמון של המשקיעים בשוק הנדל"ן עשויה להוביל למהלכים כלכליים נוספים, במיוחד בקרב חברות קבלן.

ניתוח המצב הנוכחי

המסכים לנוכח סיכוני השוק

בנק ישראל רואה במגבלות הללו אמצעי להתמודד עם סיכוני השוק הנדל"ני, אך מתנגד מעבר מוחלט של קונים לשוק דירות ההשקעה. השפעת המגבלות על יכולת רכישת הדירות, מדוייקת ככל שתהיה, מעוררת שאלות לגבי הצלחת יישומן מבחינת הכלכלה הישראלית.

המגבלות מכתיבות מגמות עתידיות

לפי הערכות, הגבלות אלו עשויות להכתיב מגמות חדשות בשוק הנדל"ן, ועלולות להוביל לשינוי מוחלט בנתוני השוק בשנים הקרובות. ישנה ציפייה כי מקבלי ההחלטות ובעלי העניין בשוק לא יישארו אדישים וינקטו בפעולות מתאימות.

המומחים מזהירים כי המשך המצב הנוכחי עלול להשפיע לא רק על השוק הנדל"ני, אלא גם על כלכלה רחבה יותר. החשש הוא שתחושת חוסר הוודאות תוריד גם את הביקושים לדירות חדשות, ותוביל למצב של חוסר ביטחון עתידי.

סיכום

המגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי המימון לרוכשי הדירות מהוות פרק חדש בשוק הנדל"ן. אם הן יתממשו, ייתכן ונראה האטה במכירות ועלייה במחירים – תוצאה שמדאיגה רבים מעוסקים בשוק. ההשפעה רחבה, והקשרים הכלכליים רק מתחילים להיראות.

הוראת שעה של בנק ישראל

תגיות

#שוקהנדל"ן #בנקישראל #מימון #מכירות #מחירים #נכסים