מדריך לחישוב מס רכישה בעסקת שותפות

מהו מס רכישה?

מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש נכס, אשר שולם לראשונה עם התהוות זכויות הבעלות על הנכס. המיסוי כפוף לחוק מיסוי מקרקעי תשס"ח – 1963 ומיועד להבטחת תשלום מס על עסקאות מקרקעין, נדל"ן, ועסקאות שותפות בקרקעות.

מתי נכנס לתוקף מס רכישה?

מס רכישה נכנס לתוקף כאשר ישנם שינויי בעלות בנכסים, גם בעסקאות שותפות. תהליך זה כרוך בעסקאות שונות כגון מכירת חלקים בנכסים משותפים, והשווי הכספי של הנכסים הנרכשים. כל שותף שמבצע עסקה שכזו עלול להיות חייב במס רכישה בגין חלקו בעסקה.

הגדרת שותפות

שיתוף פעולה עסקי המוליד יחסי שותפות לעיתים קרובות מבוסס על הסכם שיוצר שותפים בעלי מחויבויות וזכויות. חוק השותפות בישראל קובע שאין לקבוע היקף של שותפות מבחינת מס רכישה בלבד. השותפות יכולה להיות רשומה בחוק, או שותפות בלתי רשומה.

סוגי שותפות

1. שותפות מלאה – כל השותפים נשאים באחריות מלאה על התחייבויות השותפות.
2. שותפות מוגבלת – שותף אחד או יותר אחראים באופן מוגבל על ההתחייבויות.
3. שותפות עסקית – פועלת במטרה להניב רווחים מהעסקה.

כיצד לחשב את מס הרכישה בעסקת שותפות?

חישוב מס רכישה בעסקת שותפות מוטל על פי שווי העסקה רלוונטית, הנמדדת לפי המחיר לשלם בעסקת השותפות. השווי המדויק נמדד על פי הקריטריונים הבאים:

1. שווי הנכסים המשותפים – יש לזהות את שווי הנכסים המשותפים לעניין חישוב מס רכישה.
2. חזרת שווי רכישת הנכסים – אם הנאמן מבצע עסקאות למכירת נכסים ששייכים לשותפות, יש לחשב את תשואות הרכישה על פי שווי השוק.
3. חלק השותף בעסקה – יש לחלק את השווי הכולל של הנכסים המשותפים על פי חלק השותף בעסקה שתהיה נכונה לחישוב.

עלויות הכרוכות במס רכישה

כחלק מחישוב מס רכישה, יש לקחת בחשבון את העלויות הנוספות הכרוכות בעסקת השותפות:

• עו"ד ומייצגים – שכר טרחה למייצגים שמעורבים בתהליך.
• הערכות שווי – תשלומים עבור הערכות שווי נכסים על ידי שמאים.
• ריבית והצמדה – אם מופיע פיגור בתשלום המס.

מדריך לחישוב ממונה מס רכישה

על מנת לבצע חישוב מדויק של מס רכישה בעסקת שותפות, יש לנקוט בכמה צעדים:

שלב 1: קביעת שווי העסקה

חישוב מס רכישה מתחיל בקביעת שווי העסקה. יש לקבוע את שווי הנכסים המשותפים שעליהם מתבצע המס. השווי יכול להשתנות בהתאם להערכת שמאי, אך המינימום הוא תמיד מחיר השוק.

שלב 2: הסכם שותפות

יש לערוך הסכם שותפות, בו ייקבעו המידע הרלוונטי אודות חלקי השותפות והשווי המקצועי של כל שותף.

שלב 3: מתי יש לשלם

יש לשלם את מס הרכישה תוך 30 ימים מרגע ביצוע העסקה בפועל.

שלב 4: טפסים ודיווחים

יש למלא טופס 502, המוגש למשרד מיסוי מקרקעי, ויש לכלול בו את כל המידע לגבי העסקה, השותפים וחלקם.

שיעורי מס רכישה

שיעורי מס רכישה משתנים מדי שנה ונקבעים לפי רמות הפטור והשיעורים המתקבלים מהמקרקעין. ישנם מדרגים שונים בהתאם לשווי העסקה, כאשר ככל שהשווי גבוה יותר, כך גם שיעור המס. למידע טבלאי על שיעורי המס:

שווי רכישה (בהשקלים)	מס רכישה (%)
עד 1,505,000	0.5
1,505,000 – 3,315,000	3.5
מעל 3,315,000	5

פטורים ממס רכישה

כמו כן קיימים הצעדים לפטור ממס רכישה בעסקאות שותפות:

1. נכס עיקרי – פטור עבור בית המגורים הראשון.
2. שיתוף בהון – עבור שותפויות כמו קיבוצים ומושבים במדינה.

טיפול במס רכישה עם יועץ מס

כחלק ממדידת השלכות מס רכישה בעסקת שותפות, ייתכן שכדאי לפנות ליועץ מס מקצועי. יועץ מס יעזור לייעל את התהליך, להמליץ על אסטרטגיות מס, ולקבוע האם כדאי לשנות את מבנה השותפות.

מהות החיוב במס רכישה

חיוב במס רכישה בעסקת שותפות לא נועד למנוע עסקאות, אלא להביא להכרת עלויות השותפות יחד עם שווי השוק הנוכחי. חיוב זה מוטל על השותף שקיבל את חלקו בעסקה.

תכנון מס

תכנון נכון יכול להוביל להקטנת תשלומי מס רכישה. קיימת אפשרות לחלוק את רכישת הנכסים בין השותפים באופן שיפחית את תשלומי המס ותנאים כלכליים חיוביים יותר.

הנחיות נוספות

1. שמירה על מסמכי העסקה – יש לאסוף ולשמור את כל המסמכים הקשורים לעסקה. זאת על מנת להוכיח את חלקכם במקרה של חקירה או קביעת מס.

2. העלאת קמפיינים למיסוי מעורב – מומלץ להקפיד על מעכב מתודולוגי של המיסוי לפני והלאה מהשקעה בעסקאות ע"י שעה יועצים.

חישוב מס רכישה בעסקת שותפות הוא תהליך שדורש הבנה מעמיקה, выбор правильных стратегий, תכנון מס נכון והתייעצות עם אנשי מקצוע. יש להיעזר בכלים המתאימים ביותר ולשמור על מסמכים שיכולים להוות בסיס במקרים משפטיים או תכנוניים עתידיים.