דילוג לתוכן
דילוג לתוכן 
מדריך לחישוב מס רכישה בקלות
מהו מס רכישה?
כאשר רוכשים נכס בישראל, בין אם מדובר בדירה, משרד, או כל סוג אחר של נכס, יש לשלם מס רכישה. מס זה הינו מס ישיר המוטל על הרוכש, והוא מחושב כאחוז ממחיר הנכס או שוויו, בהתאם לקריטריונים שנקבעים על ידי רשות המיסים. הבנת חישוב מס הרכישה היא חיונית לכל רוכש, מכיוון שהיא מאפשרת לתכנן את ההוצאות הפיננסיות הקשורות לרכישת הנכס בצורה יותר מדויקת.
איך מחושבים מס רכישה?
שלב 1: זיהוי הנכס
השלב הראשון בחישוב מס רכישה הוא לזהות את סוג הנכס. בישראל ישנם קטגוריות שונות לנכסים, וכל אחת מהן יכולה להיות כפופה לכללים שונים מבחינת חישוב המס. הנכסים הנפוצים הכוללים דירות מגורים, נכסים מסחריים, קרקעות, ועוד.
שלב 2: הבנת מדרגות המס
מס רכישה מחושב לפי מדרגות מס שונות, שמהן נגזר האחוז שיגבה על סכומים שונים. נכון לשנת 2023, המדרגות הן:
- עד 1,919,000 ש"ח – פטור או שיעור מס נמוך (2% או 0%).
- מ-1,919,001 ש"ח ל-2,530,000 ש"ח – 6%.
- מ-2,530,001 ש"ח ל-3,450,000 ש"ח – 7%.
- מ-3,450,001 ש"ח ל-5,000,000 ש"ח – 8%.
- מ-5,000,001 ש"ח ומעלה – 10%.
יש לציין כי מדרגות אלו עשויות להשתנות מעת לעת, ולכן חשוב להיבדק באתר רשות המיסים או לערוך שיחת התייעצות עם יועץ מס בנושא.
שלב 3: חישוב המס לפי מדרגות
כדי לבצע חישוב מפורט, יש לבצע חישוב של כל מדרגה בנפרד. לדוגמה, נניח כי רוכש דירה במחיר 3,000,000 ש"ח:
- עד 1,919,000 ש"ח: 0 ש"ח (פטור).
- 1,919,001 ש"ח עד 2,530,000 ש"ח: (2,530,000 – 1,919,000 = 611,000) * 6% = 36,660 ש"ח.
- 2,530,001 ש"ח עד 3,000,000 ש"ח: (3,000,000 – 2,530,000 = 470,000) * 7% = 32,900 ש"ח.
חישוב סופי:
36,660 + 32,900 = 69,560 ש"ח.
פטורים והקלות במיסוי
פטור לדירה אחת
במדינת ישראל קיימת אפשרות לקבל פטור ממס רכישה אם מדובר ברכישת דירה יחידה בשווי נמוך מהמדרגה הפטורה. במקרה זה, יש לבצע רישום בלשכת רשות המיסים כדי לנצל את ההטבה.
הקלות לזוגות נשואים או יחידים
לזוגות נשואים ובפרט למשפחות חד-הוריות יכולות להיות הקלות נוספות במיסוי, במידה ורוכשים נכס תושב יחידי או נכס לקיום משותף עם הילדים.
מס רכישה ודירות להשקעה
בעת רכישת דירה נוספת או נכס לצורכי השקעה, שיעור מס הרכישה יהיה גבוה יותר. חשוב להבין כי רכישת דירה שנייה תגרור חובת תשלום מס רכישה גבוה שיוחל על סכום הרכישה הכולל, בהתאם למדרגות המצוינות לעיל.
דוגמאות לחישוב מס רכישה
דוגמה 1: דירה ראשונה במחיר 1,500,000 ש"ח
- עד 1,919,000 ש"ח: 0 ש"ח (פטור).
- עלות סופית: 0 ש"ח.
דוגמה 2: דירה שנייה במחיר 2,000,000 ש"ח
- עד 1,919,000 ש"ח: 0 ש"ח (פטור).
- 1,919,001 ש"ח עד 2,530,000 ש"ח: (2,000,000 – 1,919,000 = 81,000) * 6% = 4,860 ש"ח.
- עלות סופית: 4,860 ש"ח.
דוגמה 3: דירה למשקיע במחיר 4,000,000 ש"ח
- עד 1,919,000 ש"ח: 0 ש"ח (פטור).
- 1,919,001 ש"ח עד 2,530,000 ש"ח: (2,530,000 – 1,919,000 = 611,000) * 6% = 36,660 ש"ח.
- 2,530,001 ש"ח עד 3,450,000 ש"ח: (3,450,000 – 2,530,000 = 920,000) * 7% = 64,400 ש"ח.
- 3,450,001 ש"ח עד 4,000,000 ש"ח: (4,000,000 – 3,450,000 = 550,000) * 8% = 44,000 ש"ח.
חישוב סופי:
36,660 + 64,400 + 44,000 = 145,060 ש"ח.
טיפים לחישוב נכון
-
בדוק את הנתונים: ודא כי ערכת הערכה נכונה של מחיר הנכס. חשוב למדוד בשווי המוערך ולא מהמחיר הגס של העסקה.
-
מדרגות ועדכונים: הקפד לבדוק את מדרגות המס המעודכנות, כמו גם תחומים אחרים שעלולים להשפיע עליהן, כגון חוקים חדשים או הטבות שיש לקחת בחשבון.
-
השגת אישור של יועץ מס: במקרים מסובכים או כאשר יש צורך בשקילה של סעיפים נוספים, כדאי להתייעץ עם מומחה בתחום המיסים שעשוי לספק הכוונה מקצועית להכוונתך לעסקה הטובה ביותר.
- הערכת עלות כוללת: אל תשכח לכלול בהוצאותיך את עלות מס הרכישה בעת תכנון תקציב רכישת הנכס.
חקיקה חדשה
בעבר הגיעו חוקים ותקנות חדשות בנושא מס רכישה, שמטרתן להקל על הרוכשים או להקשות עליהם בהתאם למצב המשק. חשוב להתעדכן בשינויים חקיקתיים כדי להימנע מטעויות.
מס רכישה ודירה להשקעה
כחלק מחוקי המס, רוכשי נכסים המיועדים להשקעה חייבים להיות מודעים לשיעורי מס רכישה מיוחדים שיכולים לכפול את החבויות הפיננסיות. בניהול עסקאות נדל"ן, חשוב לבצע שקילה מקצועית כדי להבין את שלבי החישוב הנדרשים.
מס רכישה בישראל – לסיכום
חלק מהותי ברכישת נכס בישראל כולל הבנה מעמיקה של מס רכישה והחישוב המדויק שלו. הכשרה בהבנת המדרגות השונות, הפטורים והקלות השונות היא קריטית לכל רוכש, ובזמן הנכון, יש אפשרות לחסוך סכומים ניכרים בהוצאות כולל מס זה.
