מדריך לחישוב מס רכישה לדירה

מהו מס רכישה?

מס רכישה הוא מס שנדרש לשלם כאשר רוכשים דירה או נכס מקרקעי בישראל. המס נגזר מהמחיר ששולם עבור הנכס ומהוותו של הרוכש – האם מדובר ברכישת דירה ראשונה או שנייה. מס זה ממוקם בדרך כלל במסגרת תקנות מס הכנסה והוא מציין את המיסוי המוטל על עסקת רכישת הנכס.

שיעור מס רכישה

שיעורי מס הרכישה בישראל משתנים בהתאם למחיר הדירה ומעמד הרוכש. נכון לעכשיו, תקרת המס מחולקת לפי רמות מחירים מסוימות, כאשר לכל רמה יש שיעור מס שונה. להלן הטבלאות העיקריות לפי תקרות המחיר:

דירת מגורים יחידה

עד סכום (ש"ח)	אחוז מס רכישה
1,836,000	0%
1,836,001 – 2,284,000	3.5%
2,284,001 ומעלה	5%

דירת מגורים שנייה ואילך

עד סכום (ש"ח)	אחוז מס רכישה
1,836,000	5%
1,836,001 – 2,284,000	6%
2,284,001 ומעלה	7%

מיהו רוכש דירת מגורים?

מעמד הרוכש משפיע על שיעור מס הרכישה, האם הוא דירת מגורים יחידה או שנייה. כדי להיחשב כרוכש דירה ראשונה, על הרוכש לעמוד בתנאים מסוימים, כגון:

• הרוכש אינו בעלים של דירת מגורים רשומה במרשם המקרקעי בישראל.
• הרוכש מתכוון להתגורר בדירה ושהשימוש בה יהיה לדירת מגורים.

תהליך חישוב מס רכישה

1. הגדרת מחיר הדירה

השלב הראשון בחישוב מס רכישה הוא לקבוע את מחיר הרכישה של הדירה. זהו המחיר המוסכם בין הרוכש למוכר, וכולל את כל העלויות הנלוות כמו שכר טרחה של עו"ד ודמי תיווך במידה ויש.

2. זיהוי מעמד הרוכש

לאחר מכן, יש לברר האם הרוכש נחשב לרוכש דירה ראשונה או שנייה, כפי שנפרט קודם. במקרה של בני זוג, אם אחד מבני הזוג הוא בעל דירה והשני לא, יש לקחת את זה בחשבון.

3. עדכון עליות נוספות

יש לשים לב שהחישוב קורה על סכום הרכישה המוסכם, ולא על הכסף המוצא בפועל (שכולל עלויות נוספות). ברוב הפעמים מדובר רק במחיר הדירה עצמה.

4. חישוב המס

לאחר שגיבשנו את כל המידע הנדרש, נבצע את חישוב המס לפי שיעורי המס המצוינים בטבלאות לעיל.

דוגמה לחישוב מס רכישה

נניח שמחיר הדירה הוא 2,000,000 ש"ח והרוכש הוא קונה דירה ראשונה:

1. על הסכום הראשון של 1,836,000 ש"ח (0%), המס הוא 0%.
2. על הסכום הנותר (2,000,000 – 1,836,000 = 164,000) יחול שיעור מס של 3.5%.
3. חישוב המס יהיה: 164,000 * 3.5% = 5,740 ש"ח.

באופן כללי, חישוב המס הוא פשוט, אך יש לשים לב להגדרות ולדרישות החוק.

תשלומי מס רכישה ושומות

מס רכישה יש לשלם מיד לאחר חתימת החוזה. יש להגיש טופס בקשה למס רכישה לרשויות המס ולשלם את הסכום שנקבע. אם לא תוכלו לשלם את המס במועדו, ישנם הליכים המאפשרים להגיש בקשות להקלות או פטורים מסוימים.

פעולות נוספות והקלות במס רכישה

פטורים ממס רכישה

ישנם מקרים שבהם ניתן לקבל פטור מלא או חלקי ממס רכישה. הפטורים הנפוצים כוללים:

• רכישת דירה ראשונה לרוכש שעומד בתנאים.
• רכישת דירה קטנה מאוד (לרוב עד 1,836,000 ש"ח).
• מצבים של ירושה או מתנה דירות.

החזרי מס

אם קיבלתם פטור או אם שילמתם יותר מס מכפי שנדרש, אפשר להגיש בקשה להחזר מס לרשויות המס.

דוגמאות לחישוב מס רכישה

כאן נציג כמה דוגמאות נוספות:

דוגמה 2: רכישת דירת מגורים שנייה

נניח כי מאיר רוכש דירה שנייה במחיר של 3,000,000 ש"ח.

1. על הסכום הראשון של 1,836,000 ש"ח (5%), המס יהיה: 1,836,000 * 5% = 91,800 ש"ח.
2. על הסכום הנותר (3,000,000 – 1,836,000 = 1,164,000) יחול שיעור מס של 6%.
3. חישוב המס הנוסף: 1,164,000 * 6% = 69,840 ש"ח.
4. סה"כ מס רכישה: 91,800 + 69,840 = 161,640 ש"ח.

דוגמה 3: רכישת דירה בשותפות

אם שני אחים רוכשים דירה במחיר של 2,500,000 ש"ח, כל אחד מהם יכול ליהנות מהפחתות האישיות של מס רכישה. במקרה זה:

1. אחים יחלקו את המחיר, כך שכל אחד ישלם 1,250,000 ש"ח.
2. בגלל שהמחיר נמוך מ-1,836,000 ש"ח, המס עבורו יהיה אפס.
3. במקרה של דירה שנייה, לעריכה תהיה חובת מס רכישה על 1,250,000 בדיוק.

השפעת השוק על מס רכישה

שוק הנדל"ן בישראל הוא דינמי ומשתנה תדיר. כאשר מחירי הדירות עולים או יורדים, יש לכך השפעה על גובה מס רכישה. לכן, רוכשים מומלץ לעקוב אחרי השוק, מפני שעשויים לחול שינויי שיעורי מס לדירות.

סיכום

הבנת מס רכישה ,ופרטיו עשויים להיות משמעותיים מאוד לרוכש, ולכן חשוב להיות מעודכנים בכל המידע הזמין. ביצוע חישוב מס רכישה הוא תהליך שכולל לא מעט שלבים ודקויות.