מהם הקריטריונים לפטור ממס השבח?

מהו מס השבח?

מס שבח (שבח – רווח הון) הוא מס המוטל על הרווח הנובע ממכירה של נכס כמו דירה, מגרש, או נכס מניב אחר. כאשר אדם מוכר נכס שהוא בבעלותו, החישוב נעשה על הפער בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, כשהמס מתבסס על הרווח.

קריטריונים לפטור ממס שבח

1. פטור למגורים של יחידים

מגורים תקניים

אדם יכול להיות פטור ממס שבח בעת מכירת דירה אם מדובר במכירת דירת מגורים אחת בלבד במהלך תקופת זמן של 18 חודשים. הפטור חל כאשר מדובר בנכס שמשמש כמגורי קבע והוכרז כדירה יחידה במשך יותר משישה חודשים.

תקופת החזקה

על מנת ליהנות מהפטור, המוכר חייב להחזיק בנכס לפחות 18 חודשים, דבר שיבטיח שהנכס לא נמכר במסגרת עסקאות קצרות טווח.

2. פטור לאלמנים ויתומים

אלמנים ויתומים יכולים גם הם לקבל פטור ממס שבח במקרים מסוימים. הפטור הזה מבוסס על גיל המוכר ושיטת חישוב ההכנסות שיכולהתהיה משתנה על פי ההכנסה החודשית.

3. פטור על דירה יחידה

לפי החוק הישראלי, במקרה שבו דירת המגורים היא הדירה היחידה של המוכר (ולא הייתה לו דירה נוספת), הוא יכול להיות פטור ממס שבח במכירתה.

4. פטור במקרה של ירושה

אם הנכס הועבר למוכר בירושה, הרי שבאופן כללי הוא לא ייחשב לרווח הון תחת סעיף השבח. הפטור המוצע למקרים אלו מבוסס על כך שמדובר בנכס שנצבר בקשר משפחתי.

5. פטור על מכירה של דירה בעסקה עם דיור חלופי

במצבים בהם המוכר רוכש דירה חדשה וכתוצאה ממנה מדובר היה במכירה של דירה ישנה, קיימת אפשרות לקבל פטור ממס שבח בהתאם להליך שנקבע על ידי רשות המיסים.

6. פטור על מכירה במחיר נמוך

במקרים שמחיר המכירה נמוך משמעותית מהמחיר בו נרכש הנכס, ייתכן והפטור ממס שבח עשוי לחול גם הוא תחת קריטריונים מסוימים שיקבעו את גובה המס בהתאם לערך הריאלי של הנכס.

7. פטור לאנשים עם נכויות

אנשים עם נכויות או מחלות כרוניות יכולים להיות זכאים לפטור ממס שבח בנסיבות מסוימות. הפטור התכללי ניתן לאחר שהוכח כי הנכס שייך לאדם שנמצא במצב אשר לא מאפשר לו למכור את הנכס ולעמוד במצב הקיים.

8. פטור על שיפוט דירות הנעשות למטרת סיוע

כאשר בוצע שיפוץ בנכס במטרה לסייע במכירה, הוא עשוי להעיד על פטור ממס שבח בתנאי שהשיפוץ אכן יעלה את ערך הנכס וכי השיפוט יתואם לכללים והחוק עצמו.

9. פטור על מכירת נדלן להתיישבות

ישנם מצבים שבהם מכירת נדלן המיועד להתיישבות באזורי שוליים יכולה להקנות פטור ממס שבח, כל עוד המוכר עומד כתקן לפי מדיניות המדינה בנושא התיישבות.

10. פטור עבור תרומות

במקרים שבהם הנכס נתרם למוסד או גוף ציבורי מוכר, המוכר לא יחויב במס שבח. גם כאן יש לנחות את הקריטריונים של רשות המיסים אשר קובעת לאלו מוסדות יש לעמוד בתקן.

11. פרמטרים נוספים שיש לקחת בחשבון

יש לקחת בחשבון את העלויות הנוספות שמגיעות לרב עם המס שבח, תשלומי רכישה, ועלויות קנייה ושיפוץ. גובה ההוצאות עשוי להשפיע על ההכנסה הפטורה ממס עבור המוכר.

12. פטור למכירה בתוך משפחה

כאשר נכס נמכר בתוך המשפחה, קיימת אפשרות לקבל פטור ממס שבח, כאשר המוכר והקונה עומדים בתנאים מסוימים ביחס למועדי המכירה והנכס.

סיכום כללי של הקריטריונים

הקריטריונים לפטור ממס שבח הם מגוונים, הולכים ומתחדשים, ומבוססים על סוג הנכס, אופי המכירה, ומצבו הכלכלי והחברתי של המוכר. על מנת להבין את זכאותו של מוכר לפטור ממס שבח, יש לערוך בחינה מעמיקה של כל תנאי הפטור ולהתייעץ עם איש מקצוע או רואה חשבון הבקיא בתחום המיסים.

רשות המיסים

חשוב לדעת כי כל הליך מכירה או פטור ממס שבח מצריך למלא טפסים ודיוק רב בחיים, ולכן יש לפנות לרשות המיסים או יועץ מוסמך לקבלת דברי הסבר מפורטים על הליך זה, ואין להסתמך רק על מידע כללי.