מהם מרכיבי העלות הנוספת במחשבון מס רכישה
כאשר אנו עוסקים בהשקעות בנדל"ן, אין ספק כי אחת השאלות המרכזיות ששואלים רבים היא לגבי המסים הנדרשים לשלם בעת רכישת נכס. בארץ, ישנו מס שכזה, הנקרא מס רכישה. המס הזה נקבע על בסיס מחיר הנכס הנרכש ויש לו מסלולים שונים בהתאם למגוון פרמטרים. אולם, מלבד מס רכישה, ישנם מרכיבים נוספים שחשוב לקחת בחשבון כאשר מחשבים את העלות הכוללת של רכישת נכס.
1. מס רכישה
מס רכישה הוא אחד המרכיבים המרכזיים שעלינו לקחת בחשבון. המס נגזר מהמחיר הכולל של הנכס ועשוי להשתנות בהתאם לסוג הנכס (דירה, מגרש, בית פרטי) ולמצב הכלכלי של הרוכש. קיימת מדרגת מס, כאשר ככל שהמחיר עולה, כך עולה גם אחוז המס. גורמים כמו היות הרוכש בעל דירה נוספת או ראשון, משפיעים גם הם על שיעור המס. לשם כך, מומלץ לבדוק את מדרגות המס המפורטות ולעשות שימוש במחשבון מס רכישה.
2. הוצאות עסקה
רכישה של נכס נלווית להוצאות נוספות, אשר ייתכן ונשכחות, אך יש להן השפעה מכרעת על התקציב הכולל. הוצאות אלה כוללות: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך (אם שילמתם לסוכן נדל"ן), הוצאות על בדיקות נדרשות במקרקעי הנכס ועוד. רצוי לתכנן ולחשב מראש את הסכומים האלה כדי להימנע מהפתעות.
3. אגרות ורשויות
כאשר רוכשים נכס, יש לבדוק את האגרות השונות הנדרשות לשלם, כמו אגרות עירוניות או מקומיות. למשל, כשמדובר בדירות הממוקמות באזורים עם פיתוח עירוני, ייתכן שיהיה צורך לשלם אגרות פיתוח. בנוסף, יש גם אגרות ברשויות השונות כמו רשות מקרקעי ישראל, שיכולות לצמוח לסכומים לא קטנים.
4. שערי מטבע
במקרה שבו רוכשים נכס אך ורק בתקציב בחו"ל (כמו נכסים מחוץ לגבולות ישראל), יש לקחת בחשבון את השינויים בשערי המטבע. שערי החליפין עלולים להשפיע על מחיר הנכס בצורה משמעותית. בהתאם לשוק המימון, זה יכול לפעול לטובתכם או לרעתכם.
5. מימון ושיעורי ריבית
כחלק מתהליך רכישת נכס, רבים מתבססים על הלוואות בנקאיות שהופכות את העסקה לאפשרית. לכן, שיעור הריבית על הלוואה מהבנק מהווה מרכיב עלות נוסף שחשוב לקחת בחשבון. הוא נוגע לסכום ההלוואה, תקופת ההחזר, תנאי ההלוואה וכמו כן העלויות הנלוות להלוואה, כגון עמלות ותשלומים לבנק, שעשויות לעלות את עלות העסקה הכוללת.
6. ביטוחים
ביטוח רכוש הוא חשיבות רבה, במיוחד כאשר מדובר בנכס נדל"ן. קיימת צורך לבטח את הנכס בפני סיכונים שונים, כגון גניבה, אובדן או נזק. עלות הביטוח עשויה לעלות באופן משמעותי את העלות הכוללת של רכישת הנכס, ולכן יש להתחשב בה לפני קבלת ההחלטה על הרכישה.
7. תיקון ושיפוץ
בנוסף לעלויות הקשורות לרכישת הנכס, ייתכן כי הנכס דורש תיקונים או שיפוצים. תחזוקת נכס היא חלק בלתי נפרד מהשקעה נכונה ובטוחה. בין אם מדובר בעבודות קטנות כמו תיקון קירות או עבודות נרחבות כמו שיפוץ כולל, יש לשקול את העלויות מראש.
8. עלויות נלוות נוספות
בין עלויות נוספות שיכולות לצוץ בתהליך הרכישה ניתן לכלול גם עלויות כמו: פינוי דירה קיימת (במקרה שמדובר בהעברת דירה קיימת), עלויות הובלה, התקנה של מערכות שונות (כגון חשמל, אינטרנט ופלאפון) ועוד.
9. חובות ומיסים קודמים
כחלק מהרכישה, יש לבדוק האם יש חובות או מיסים קודמים שעל הרוכש להיות מודע להם. לדוגמה, חובות למועצה, מיסים שלא שולמו וכו'. לפני סגירה על העסקה, רצוי לעדכן את עצמך על היסטוריית הנכסים הקודמת כדי למדוד גם את הסיכונים הפוטנציאליים.
10. תבניות חישוב
בתחום מס רכישה, חשוב להשתמש במחשבים מתקדמים ככל האפשר הכוללים גם את כל מרכיבי העלות הנוספת שצוינו לעיל. נכון להיום, קיימות פלטפורמות רבות המציעות מחשבון ממוחשב המחשב את ממדי המס השונים ומספקות اطلاعات רלוונטיות נוספת.
סיכום תהליך הבדיקה
באופן כללי, עלות רכישת נכס עשויה להשתנות באופן משמעותי בהתאם למרכיבים הנלווים. מומלץ בעקבות רכישת נכס לבחון את המידע לעומק, לערב אנשי מקצוע (כמו עורך דין או יועץ מס) ולהשתמש במחשבון מס רכישה מתקדם. הדבר הוא שיבטיח לכם שההחלטות שלכם יהיו מבוססות על הבנה מעמיקה של כל העלויות וההוצאות.