מה זה אחוז מימון?
אחוז מימון הוא יחס המצביע על אחוז ההלוואה ביחס לערך הנכס הנרכש. דוגמה לכך היא כאשר רוכשים דירה בשווי מיליון שקל ומממנים 80% ממנה באמצעות הלוואה, כלומר לוקחים משכנתא של 800,000 שקל. אחוז המימון חשוב משום שהוא קובע את הסיכון עבור המלווה והלווה כאחד.
ככל שאחוז המימון גבוה יותר, כך הסיכון עבור הבנק עולה. כאשר הלווה מממן חלק קטן יותר מסכום הנכס, הוא עלול להתמודד עם קשיים במקרים של ירידת ערך הנכס או קושי להחזיר את ההלוואה. לכן, בנקים לרוב מציבים גבולות על אחוזי המימון שניתן להעניק לפי סוג הנכס, המצב הכלכלי של הלווה ועוד.
איך אחוז המימון משפיע על תנאי ההלוואה?
אחוז המימון משפיע על כמה פרמטרים חשובים בהלוואה, כגון שיעור הריבית, משך הזמן של ההחזר ותנאי ההלוואה. ככל שאחוז המימון גבוה יותר, כך צפויה ריבית גבוהה יותר, כיוון שהבנק רואה בלקיחת הלוואה עם אחוז מימון גבוה כסיכון גבוה יותר.
בנוסף, בנקים לרוב ידרשו ביטחונות נוספים מהלווה כדי להקטין את הסיכון שלהם במקרים של אחוזי מימון גבוהים. לדוגמה, בנק יכול לדרוש ללכת על ביטוח חיים או ביטוח נכס במקרה של אחוז מימון הגבוה מ-70%.
שיעור הריבית:
אחוז המימון משפיע ישירות על שיעור הריבית. אם הלווה לוקח הלוואה של 90% מערך הנכס, הבנק ידרוש ריבית גבוהה יותר בהשוואה להלוואה של 70%. הסיבה לכך היא שמעל 70% נחשב על פי רוב "אחוז מימון גבוה", מה שמגביר את סיכון הבנק להפסיד כסף במקרים של אי-עמידה בהחזרים. ככל שנדרש יותר סיכון, כך גם התגמול – במקרה הזה, הריבית.
הוצאות נוספות:
בנוסף לריבית, אחוז המימון יכול להביא להוצאות נוספות שעל הלווה לקחת בחשבון. כאשר לוקחים הלוואה עם אחוז מימון גבוה, ייתכן שיהיה צורך לשלם עבור ביטוח הלווה או להיעזר בשירותי יועץ משכנתאות לצורך התנהלות מול הבנק. בכל מקרה כזה, מדובר בהוצאות נוספות שמתווספות לעלות הכוללת של ההלוואה.
תנאים נוספים להלוואה:
בנק יכול להטיל תנאים נוספים במקרה של אחוז מימון גבוה, לדוגמה דרישה ליצירת קשר עם גורמי ביטוח או גיוס ערבויות נוספות. בשוק המשכנתאות, יש לקחת בחשבון גם את האוצרות ואת המגבלות על הנכס שעשויות להתבצע על ידי הבנק.
חשיבות יחס ההחזר:
אחוז המימון אינו עומד לבדו, אלא מתבצע בשילוב עם יחס ההחזר החודשי. זהו פרמטר חשוב נוסף, המצביע על היכולת של הלווה להחזיר את ההלוואה. יחס ההחזר מחושב כיחס בין ההחזר החודשי להכנסה החודשית של הלווי. ככל שיחס ההחזר גבוה יותר, כך הבנק יעריך את יכולת הלווה להחזיר.
כדי למזער סיכונים, הבנק יכול להמליץ על אחוז מימון נמוך ללוווים עם יחס החזר גבוה מדיי. זהו אחד הגורמים שמסייעים לבנק להעריך את המסוכנות בהענקת ההלוואה, וכשיש פער בין אחוז המימון ליחס ההחזר, הדבר יכול לשמש כאינדיקציה לכך שהלווה עלול להתקשות בהחזרי הלוואות.
השפעה על ערך הנכס:
אחוז המימון יכול גם להשפיע על ערך הנכס הנרכש. ככל שאחוז המימון גבוה יותר, הכנסת הלווה היא לרוב נמוכה יותר, מה שמקנה לו מקדם סיכון גבוה יותר במקרים של ירידת ערך הנכס. במקרה שהנכס מאבד מערכו, הלווה עלול להיתקל בבעיה של "הלוואה שבעה". זהו מצב שבו יתרת ההלוואה גבוהה מערך הנכס, מה שמקשה על אפשרות המימוש של הנכס או מכירתו כדי להחזיר את ההלוואה.
במצבי שוק של ירידות מחירים, חשוב לשקול היטב את אחוז המימון המתאים ואת ההשלכות האפשריות על לקיחת ההלוואה.
סוגי נכסים ומגבלות מימון:
סוג הנכס גם הוא משפיע על אחוז המימון. נכסים מניביים, נכסים מסחריים ודירות מגורים יכולים לקבל מימון שונה. בדרך כלל, נכס מסחרי יקבל אחוז מימון נמוך יותר לעומת נכס מגורים, שכן ההשקעה והסיכון עבור הבנק גבוהים יותר בנכסים מסחריים.
כמו כן, כל בנק יכול לקבוע את מגבלות המימון לפי מדיניותו הפנימית. בנקים שונים נוטים ללכת לפי קריטריונים אחרים ולקבוע רמות אחוזי מימון שונות.
המלצות לצמצום סיכון:
כדי לצמצם את הסיכון, יש לשקול כמה אסטרטגיות. ובין היתר:
1. להוריד את אחוז המימון ככל הניתן כדי להקטין את עלויות הריבית וההוצאות הנלוות.
2. לבדוק אפשרויות למימון משלימות או ערבויות.
3. לערוך תכנון פיננסי והכנת תוכנית החזרים ברורה.
4. למשול לאורך זמן ולקחת בחשבון השפעות של שינויים במחיר הנדל"ן ובמסגרת ההוצאות.
אחוז המימון הוא כלי חשוב והבנה שלו יכולה לשרת את הלווה להתמודד עם אתגרים כלכליים ולהיות הכנה טובה לעתיד.