מס רכישה על נכסים מסחריים: הכל מהשורה הראשונה

מהו מס רכישה?

מס רכישה הוא מס שמוטל על רוכשי נכסים בישראל. המיסים נגבים על ידי רשות המיסים ונועדו בין היתר לממן את פעילות השלטון המקומי והארצי. ברכישת נכס מסחרי, כמו חנות, משרד או נכס תעשייתי, שיעור המס יכול להיות שונה מאשר ברכישת נכס מגורים.

שיעור מס רכישה

שיעור מס רכישה עבור נכסים מסחריים משתנה בהתאם לערך הנכס. ככל שהנכס יקר יותר, כך שיעור המס יכול להיות גבוה יותר. נכון להיום, המס מתחלק לקטגוריות על פי מדרגות ערך הנכס:

• עד 1 מיליון ש"ח: 0%
• 1 מיליון עד 3 מיליון ש"ח: מס בשיעור של 3.5%
• 3 מיליון עד 5 מיליון ש"ח: מס בשיעור של 5%
• מעל 5 מיליון ש"ח: מס בשיעור של 6%

נתונים אלו יכולים להשתנות, ולכן חשוב לבדוק את המידע העדכני ביותר באתר רשות המיסים.

תקלות והכנה לפני רכישת נכס מסחרי

לפני ביצוע רכישת נכס מסחרי, עליכם לבצע בדיקות שונות כדי להימנע מתקלות בשלב מאוחר יותר. חשוב לבדוק את המצב המשפטי של הנכס, הכנות לפיתוח עתידי ותכניות בנייה באזור.

בדיקות משפטיות

1. טאבו: יש לבדוק האם הנכס רשום בטאבו ואם יש עליו עיקולים או חובות.
2. היתרי בנייה: יש לוודא שהנכס בנוי בהתאם לתקנות וכי יש היתרי בנייה קיימים.
3. ביטוחים: יש לבדוק אם הנכס מבוטח וכיצד זה משפיע על הרכישה.

בדיקות פיזיות

1. מצב פיזי: יש לבצע ביקורת פיזית על הנכס כדי לוודא שאין בעיות ביסוד או נזילות.
2. סקר סביבתי: חשוב לבדוק אם יש סיכונים סביבתיים אפשריים, כגון זיהום.

מועד תשלום מס רכישה

המס על רכישת נכס מסחרי משולם תוך 30 יום ממועד רכישת הנכס. אי תשלום המס בזמן יכול לגרום לקנסות ובסופו של דבר לגרום לעיקול הנכס.

פטורים והקלות במס רכישה

יש מספר פטורים והקלות במס רכישה הנוגעים לנכסים מסחריים, שמיועדים לעודד השקעות, במיוחד במיזמים של צעירים או במקומות פריפריאליים. חשוב להבין את מבנה הפטורים:

1. פטור לעוסקים עצמאיים: תחת תנאים מסוימים, בעלי עסקים יכולים לזכות בפטור חלקי.
2. פעילות באזורי עדיפות לאומית: יזמים המקדמים השקעות באזורים מוגדרים יכולים לקבל הקלות משמעותיות.

דוגמאות למצבים בהם יש לשלם מס רכישה

נחלק את הדוגמאות למספר קטגוריות:

רכישת נכס חדש

כאשר עוסקת חברה ברכישת נכס מסחרי חדש, לדוגמה חנות רשת בפרויקט חדש, יש עליהם לשלם את מס הרכישה על פי המדרגות הנ"ל.

רכישת מבנה להשקעה

רכישת מבנה המיועד להשקעה, כגון בניין דירות להשכרה, יגרור גם הוא תשלום מס רכישה, בייחוד אם מדובר במבנה עם שווי גבוה.

רכישה ממנהל קרקעי

אם רכישת הנכס נעשתה ממנהל מקרקעי ישראל, ושולם דמי הסכמה, יש לשקול האם ישנם פטורים או הנחות במס.

מס רכישה על נכסים מסחריים מול נכסים מגורים

נכסים מסחריים ונכסים מגורים אינם מתנהלים באותו אופן מבחינת הכנסות שנכנסות לקופת המדינה. ההבדלים הבולטים הם:

• שיעורי המס: שיעורי המס עבור נכסים מסחריים לרוב גבוהים יותר, בהתאם לסכום המחיר המוצע.
• פטורים והקלות: יש הבדלים בפטורים ובזכויות. נכסים מסחריים אינם נהנים מאותו טווח של פטורים כמו נכסים למגורים.
• פיתוח אזורי: רכישת נגב בנמלים ופרויקטים ציבוריים יכולה להעיד על אחוזי חזרה גבוהים יותר לעומת מגורים.

תהליכים נוספים שאחר רכישת נכס

לאחר רכישת נכס מסחרי, ישנם כמה תהליכים נוספים שחשוב לבצע:

רישום הנכס

יש לבצע רישום בטאבו או במ"י כדי לקבע את הבעלות באופן חוקי. רישום זה חיוני כדי להבטיח את זכויות הבעלים בנכס, לשמר את המצב המשפטי ולהקל על תהליכים עתידיים.

שיפוטי נכסים

אם נמצא צורך בשיפוט או עשיית שיפוט עתידי לנכס, יש לקחת בחשבון את ההוצאות הנלוות לסוג זה של שיפוט.

השקעות נוספות

חשוב לתכנן ולהסתכל לעתיד – האם יש צורך בהשקעה נוספת בשיפוטים או שדרוגים לנכס על מנת למקסם את רווחיות ההשקעה.

והשקעות נדלן נוספות בשנת 2024

בשנת 2024, התחום הנדל"ני צפוי להיות מגוון ולעודד השקעות חדשות, ובינם לרכישת נכסים מסחריים באזורים עם פוטנציאל גידול. תהליכים נוספים חוזרים על עצמם, היבטים של חוקי תכנון עירוני צפויים לשנות את הדינמיקה הפנימית.

כיצד לבצע אופטימיזציה פיננסית ורבחית

זיהוי נכסים המיועדים להשקעה חייב ללוות בניתוח פיננסי מקיף. לרוב, גובה התשואה על הנכס והביקושים המקומיים יכולים לנבא השבחה בהשקעה לאורך זמן.

הכנת חוזים

תקנון חוזי הוא דבר קרדינלי, בגלל שהוא מגדיר את הזכויות והחובות של הצדדים בנוגע לנכס. חשוב להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן על מנת לסיים את החוזה קודם להחתמתו.

מפגש עם רשות המיסים

מומלץ להתייעץ עם רשות המיסים לקבלת מידע עדכני ופרטני בנוגע לחוקי המס החלים. הם יכולים לספק מענה לשאלות ספציפיות שיכולות להיות רבות ערך בתכנון העתידי.

סיכוני מס רכישה

על רוכשי נכסים מסחריים להיות מודעים לסיכונים השונים הכרוכים במס רכישה. מעבר לאי תשלום במועד, רוכש יכול להיתקל בספיקות משפטיות שיכולות להביא לחיובי מס נוספים, האם למשל יבוצע תהליך של גביית מס מאוחרת או שיימנעו הקלות שהובטחו?

פלטפורמות לרכישת נכסים

כיום ישנן פלטפורמות שונות שיכולות לעזור לאנשים פרטיים ויזמים לרכוש נכס מסחרי בצורה יעילה. פלטפורמות מקוונות מעודדות יזמות ושיתופי פעולה עסקיים בחיפוש נכסים.

לדעתך על התרבות והתפתחות התחום

נדל"ן מסחרי התפתח בזמנים האחרונים, ויש לקחת זאת בחשבון בתכנון העתידי. הבנת השוק המקומי ואופציות עסקיות של קנייה ושכירות, יסייעו ליזמים לקדם את פעולתם בנדל"ן.

קריטריונים להערכת שווי נכס

בהערכת נכס מסחרי, יש לקחת בחשבון מגוון רחב של קריטריונים:

• מיקום: האם הנכס ממוקם באזור עם פוטנציאל עסקי טוב?
• תנאי הנכס: מצבו הפיזי, הדרך שהוא משתלב בעיר והביקושים.
• הכנסות: האם הנכס מביא הכנסות קבועות?

היתרונות של רכישת נכסים מסחריים

נכסים מסחריים מציעים יתרונות רבים:

• תשואה גבוהה יותר על ההשקעה מאשר נכסים למגורים.
• גמישות וניהול ברמה גבוהה יותר במגוון תחומים.
• אפשרות לרכישת נכסים בשותפויות או קבוצות.

תהליכים בעת מכירת נכס מסחרי

בזמן מכירת נכס, ישנם תהליכים נוספים שברצונכם לדעת:

• הכנה ומסמכי מכירה.
• מס רכישה חוזר: בעת מכירה, יש לדווח לרשות המיסים וייתכן ותיאלצו לשלם מס רווח הון.
• תשלום הוצאות נוספות: השיחה עם יועץ מס או עורך דין מתמחה עוזרת להעניק השבה נאותה בנוגע לדרישות הכספיות.

השלכות הקורונה על השוק

לאחר מגפת הקורונה, השוק הנדל"ני עבר שינויים.
נכסים מסחריים נהיו אפשרות החל מהשקעה מרחוק ועד לקרבה לעסקים. ההשפעות של גל השינויים יעלו שאלות רבות על הקיימות והמודלים העתידיים.

לא לשכוח את השוק הדיגיטלי

כחלק מהקדמה הטכנולוגית, שוק הנדל"ן המסחרי מתחיל להבין את היתרונות של השוק הדיגיטלי וחייב להתאים את עצמו.

מס רכישה בחשבון שוטף

חשוב לבדוק את הנכסים שלכם כגישה עתידית למס רכישה. ככל שהזמן עובר, כך שיעורי המס עשויים לעלות, במיוחד באזורים עם צמיחה אקספוננציאלית.

איך להשתמש במיקומים אסטרטגיים

מציאת מיקום אסטרטגי תסייע בכדי להבטיח שהנכס המרכיב ישמור על ערכו לאורך זמן. המיקום יכול לקבוע את הביקוש.

תכנון עתידי

על כל רוכש לחשוב על משלוח דוחות פיננסיים רבעוניים ושנתיים על מנת לעמוד על השפעות השוק המשתנות.

טכנולוגיה ונדל"ן

הקדמה הטכנולוגיות גם משפיעה על התחום – פלטפורמות ניהול נכסים, דיווחים כאלו ואחרים, ויישומים לעריכת עסקאות בצורה יותר נגישה.

סקירת השוק המקומי והעולמי

על מנת להצליח בנדל"ן מסחרי, צריך לדעת מה קורה בשוק המקומי והעולמי. הבנה של מגמות ושינוייםייה.

חיבור עם ערוצי תמיכה

לאור כל האמור לעיל, חשוב לבחון את הנכסים תחת זכוכית מגדלת ולחפש תמיכה ממקורות מקצועיים. תכנון מראש יכול להוביל להנחות רבות.