מתי יש לשלם מס שבח על מכירת דירה?

מתי יש לשלם מס שבח על מכירת דירה?

כאשר אדם מחליט למכור דירה, עולה השאלה האם יש צורך לשלם מס שבח. מס שבח הוא מס המוטל על הרווחים שנצברו בעסקאות נדל"ן בישראל. בכדי להבין מתי יש לשלם מס שבח על מכירת דירה, יש להכיר את המסגרת החוקית, הקריטריונים השונים ואת מקרים יוצאי דופן.

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על רווח ההון הנובע ממכירת נכסים פנויים. השבח הוא ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס לבין מחיר הרכישה שלו, בהתחשב בכל העלויות הנלוות לרכישה ולשיפוץ הנכס. בהתאם לחוק, ישנם מצבים שונים שבהם מס שבח מחויב וישנם מקרים שבהם ניתן פטור ממס זה.

וחשיבות ההגדרה של נכס

לגבי סוג הנכס, מס שבח מתייחס לנכסים מוגדרים, כגון דירות מגורים, דירות להשקעה ונכסי נדל"ן מסחריים. חשוב להבין אם מדובר בדירת מגורים במטרה לקבל מידע בנוגע לפטורים, טווחי המס, וכו’.

מתי יש לשלם מס שבח?

1. מכירת דירת מגורים:

   • אם הדירה נמכרת ברווח, חובת המס מתעוררת. לדוגמה, אם אדם קנה דירה במחיר של 1,000,000 ש"ח ומכר אותה במחיר של 1,500,000 ש"ח, אזי השבח הוא 500,000 ש"ח.

2. לאחר התקופה הפטורה:

   • אם הבית נרכש בנוסף למגוון דירות קודמות, ניתן להיות חייבים במס שבח. לדוגמה, אם ישנה בעלות על דירות נוספות שנמכרו בזמן הקצר מהחוק, הדבר עלול לגרור חובת מס.
3. שיפוט במכירות דירה לא צמודה:
   • כאשר נכס נמכר ולאחריו מתבצע שינוי במעמדו – לדוגמה, עלייה משמעותית בערך הנכס – מדובר בנוסף במקרה שבו יידרש לתשלום מס שבח.

פטורים ממס שבח

ישנם מצבים שבהם החוק מציע פטורים מתשלום מס שבח:

1. פטור לדירת מגורים יחידה:

   • מי שמוכר דירת מגורים יחידה, ולא החזיק בדירה נוספת במשך 18 חודשים לפני המכירה, זכאי לפטור ממס שבח. כדי להוכיח זאת, יש לשמור תיעוד ברשויות המס.

2. מכירת דירה שבבעלות המוכר:

   • המוכר אינו מחויב במכירת דירה שבבעלותו אם הוא מחה על שיעור השבח המוצהר מסביר ותקין לפי החוק.

3. עבר למקום מגונן:

   • במידה והאדם עבר לדירה חדשה, כך שהוא מתכוון לשלם את השבח המופחת על הדירה הישנה, הדבר מסייע לפטור חלקי על השכירויות הקודמות.
4. פטורים בשל עזרה לדיירים:
   • במקרה שבו עסקת הנכס התבצעה במטרה לסייע לדיירים לשפר את חייהם, לדוגמה חתונה או מחלה, ייתכן שניתן פטור על מס השבח.

דרכים לחישוב המס

חישוב מס השבח מתבצע בדרך כלל לפי שיעור שנקבע בחוק. נתחיל מהכנסת השבח שהתקבל באמצעות מכירת הנכס, נקאן הפחתות עבור הוצאות רלוונטיות כמו שכירות, שיפוטים ועלויות ניהול – דבר שיכול להקטין את שיעור המס הסופי.

חשוב לציין שמס השבח עשוי להתחסן שיעור מס הכנסה שונה בהתאם לכמה כסף הושקע בנכס ובאפשרויות הגבוהות או הסטנדרטיות של הנכסים הנמכרים.

הדרכה לקראת מכירת דירה

כשתהליכי מכירת דירה מתקדמים, יש להכין את עצמכם לקראת כל האפשרויות הקיימות ולוודא שהפקדתם את כל הניירת הנדרשת לרשויות המס העוסקים בפרטים הנדרשים.

1. אסוף מסמכים נדרשים:

   • תעודות רכישה, חשבוניות עבור שיפוטים ועלויות נוספות – אלו ידרשו כדי להוכיח את המחיר המקורי ואת העלויות הנלוות.

2. ייעוץ מקצועי:

   • כדאי לפנות לייעוץ מקצועי של עורך דין המתמחה בנדל"ן או יועץ מס שיכולים להסביר את כל האפשרויות והחוקים הנוגעים למכירה.
3. שקול את סדר המכירה:
   • יש לקחת בחשבון את הזמנים שבהם נכס מסוים ימכר, בדיקה גם לגבי אפשרויות השכירות שעלולות גם הן להתבטא בארגון המכירתי.

בשוק הנדל"ן הישראלי שמיש, חשוב לערוך את המחקר הנדרש סביב העסקאות הצפויות, להכיר את חוקי המס ולהבין כיצד ניתן להפחית את חובת המס שתתקיים עם מכירת דירה. ידע נכון ומדויק עשוי לחסוך לאלפי שקלים שאפשר להזדקק להם בהמשך.