מתי יש לשלם מע"מ על מכירת נכס?

הבנת מע"מ (מס ערך מוסף)

מס ערך מוסף (מע"מ) הוא מס עקיף שמוטל על מוצרים ושירותים. בישראל, המע"מ מהווה מקור הכנסה מרכזי עבור הממשלה, ונותן שירותים מגוונים לציבור. ככל שמדובר במכירת נכסים, המע"מ עשוי להיות חלק בלתי נפרד מהתהליך, שבו חשוב להבין מתי וכיצד יש לשלם את המס הזה.

מכירת נכס מגורים

עסקת מכירה רגילה

במכירת נכס מגורים, את מע"מ יש לשלם רק אם מדובר במכירה של נכס שנרכש לתאגיד עוסק מורשה. אם הנכס היה בבעלות פרטית ולא שויך לעסק, ההכנסה ממכירתו לא תהיה חייבת במע"מ. כדי להפעיל מע"מ, על המוכר להראות כי מדובר בעסקה כהכנסה מעסק.

השכרת הנכס

בעת השכרת נכס מגורים, אין לשלם מע"מ לבעלי נכסים פרטיים. השכרת נכסים מגורים נחשבת לעגבוהה ממע"מ, אלא אם כן בעל הנכס בחר להירשם בתור עוסק מורשה.

מכירת נכס מסחרי

עוסק מורשה

במקרה שמוכר הנכס הינו עוסק מורשה והנכס משמש אותו לעסק, יש לשלם מע"מ בעת מכירת הנכס. במקרה זה, המוכר ישלם מע"מ על ההכנסה מהמכירה, בעוד שהקונה יוכל לקזז את המע"מ כנגד מע"מ שהוא משלם בעסקיו שלו.

נכסים מנדטים

במקרה של מכירת נכס שנרכש ונעשה בו שימוש בפועל כמקום מסחרי, יש להפעיל מע"מ גם אם מדובר בנכס מנדטי כמו חנויות, משרדים ודירות להשקעה.

מכירה שנופלת תחת פטור ממע"מ

מכירת נכס מגורים פטורה

כפי שצוין, מכירת נכס מגורים פרטית לא חייבת במע"מ. במקרה של מכירת נכס מגורים של עוסק, אם הנכס מהווה נישואי עסק בין אם נחוץ בנישואי המוכר והקונה, היא פטורה ממע"מ.

פטור ממע"מ לנכסי מגורים בהיקף מסויים

יש להבין שגם אם המוכר הוא עוסק מורשה, ייתכן ויסתייע בפטור ממע"מ אם המכירה מתקיימת במקרה של נכס בגודל נמוך או אם היא מתבצעת לאחר חברה מסוימת לזמן קצוב.

תיאום וסיכומים בין הצדדים

תיעוד מכירה

כשמדובר במכירת נכס, כך או כך, תמיד נחוץ להפעיל תהליך מסודר שבו כל צד מקבל ייצוג מהותי באמצעות תיעוד הכנסות והוצאות. כאשר מדובר במע"מ, ייתכן שסכום המוכר ישתנה והקונה יוכל להפעיל הטבות או הטלת מע"מ.

חישוב מע"מ

חישוב המע"מ תלוי במידת העיסוק של המוכר ואופי הנכס. בדרך כלל, יש עדיין לבדוק את כלל הנוגע למכירת נכסים ולנתונים שמספרים אודות התקופה הרלוונטית לעסקה. שיעור המע"מ עומד ישר על 17%, אך קיים פטור במקרים מיוחדים.

חובות דיווח ודיווחים חודשיים

דיווח מע"מ

עוסק מורשה המוכר נכס חייב לדווח על המכירה במועד הדיווח. הדין מחייב דיווח חודשי או דו חודשי, בהתאם להכנסות הארגון.

טיפול בהשגות וערעורים

תקלות בעת דיווח של מע"מ יכולות להוביל להסגת האוצר. אם יש ספק בעניין, יש להתייעץ עם רו"ח או יועץ משא ומתן מיוחד.

מתי לא חייבים במע"מ?

עסקות לא צמודות

אם מדובר במכירה שאינה נחשבת לעסקית, כנראה שתהיה פטורה גם ממע"מ. לדוגמה, אם אדם מוכר נכס פרטי בהיקף כספי נמוך, הוא לא יחויב במע"מ.

מקרים חריגים

ישנם מקרים נוספים שהחוק מכיר בפטור ממע"מ כמו מכירה בין בני משפחה או מכירה בגדר עסקה לא ממשית או מכירה בתהליכי ירושה או פשיטת רגל.

סיכום המע"מ בעסקאות נדל"ן

מע"מ הוא נגזרת קריטית בכל הקשור לעסקאות נדל"ן, אך הבנת החוקיות והמצבים השונים שבהם יש להחיל אותו חיונית. תמיד כדאי להיות מעודכן וכמובן החשיבות של הסכמת כל הצדדים ושקיפות בכל שלב בתהליך. כל עוסק מורשה יידרש להכיר את התחום, להיות מבוסס על דוחות עדכניים ולשמור על כל ההתנהלות המשפטית הנדרשת.

התייעצות עם אנשי מקצוע

כפי שניתן לראות, נושא המע"מ במכירת נכס הוא מורכב מאוד. לכן, לפני כל עסקת מכירה, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע – עורכי דין, רו"ח ומומחי נדל"ן – כדי להבין ולהסדיר את כל הפרטים המשפטיים והפיננסיים בתהליך המכירה.