מתי לא לחייב במס שבח בטיובים לשכירות?

מתי לא לחייב במס שבח בטיובים לשכירות?

הבנת מס השבח בישראל

מס שבח הוא מס המוטל על רווחים שנובעים ממכירת נכסים, בעיקר נדל"ן. בישראל, מס השבח הוא חלק מהמערכת המיסויית המופעלת על ידי רשות המיסים ומטרתו לגבות מס על הרווחים שהשיג המוכר מהמכירה. עם זאת, ישנן סיטואציות שבהן ניתן להימנע מתשלום מס זה, במיוחד בהקשרים של טיובים לנכסי נדל"ן שמיועדים להשכרה.

מהו טיוב נכס?

טיוב נכס מתייחס לשיפורים או עבודות שנעשו בנכס שמטרתן להעלות את ערכו או את היתרונות השוכנים בו. טיובים יכולים לכלול:

1. שיפוץ פנים: עבודות שיפוץ כמו חידוש מטבחים, חדרי אמבטיה, או שיפוצים כלליים.
2. שדרוגים חיצוניים: שיפוטים חיצוניים כמו גינון, חידוש фасדות, או שיפוטים שמעלים את הנראות של הבניין.
3. הוספת תשתיות: הוספת תשתיות חשמל, מים או אינטרנט.

החרגות ממס שבח בטיובים

כדי לקבוע מתי לא ניתן לחייב במס שבח בטיובים לשכירות, יש להבין את המונחים החוקיים ואת ההגדרות של רשות המיסים:

חזקת השכירות

כאשר הנכס מושכר, והמס שייך לתקופה שבה הנכס הוחזק אצל המשכיר, ישנם שקלים מסוימים שבהם לא יוטל מס שבח. אחת מההגנות העיקריות היא חזקת השכירות. מקרה זה מתאר מצב שבו הטיובים נעשו לנכס בשכירות.

טיובים שאינם מעלים את ערך הנכס

על פי המונחים של רשות המיסים, טיובים שאינם מעלים את ערך הנכס אינם נחשבים כהוצאה שיכולה לחייב במס שבח. לדוגמה:

• תחזוקה שוטפת: פעולות שמטרתן רק לשמר את המצב הקיים של הנכס ולא לשפרו.
• שיפוצים של תיקון: תיקן פגמים שאמרו לאנשי המקצוע שהיו תקופה ארוכה.

שימוש אישי בנכס

כאשר הנכס נמצא בשימוש אישי ולא בהשכרה, ההוצאות הכרוכות בטיוב הנכס יכולות להיחשב כהוצאות פרטיות ואינן מחייבות במס שבח. כלומר, אם בעל הנכס שיפר את הנכס למטרות אישיות ולא כדי להגדיל את הרווחים מהשכרה, יש בסיס חוקי להימנע מתשלום מס שבח.

דוגמאות למקרים שלא יוטל בהם מס שבח

1. דירת מגורים ששודרגה עם טיובים: כאשר בעל דירה עושה טיובים לדירת מגורים במטרה להשכיר אותה, אך הוצאות השיפוט הם נמוכות יותר מהעלות של רכישת נכס חדש.

2. שדרוגים שנעשים בעקבות מדריך מוסדי או עירוני: אם שדרוגים נעשו בעקבות דרישות המוסד או העירייה, לדוגמת מיזוג, הוספת חניות או שינוי במבנה – הללו אינם נחשבים כהשקעה הקשורה לניהול מס השבח.

3. זמן ניהול טיובים: אם ראינו שהשקעה לא מדווחת בנכס ולא המחישה עלויות כהות, נפסוק שאין תוספת של מס שבח.

לדעת להבחין בין הוצאות שאפשר לקזז להוצאות שלא ניתן לקזז

יש לקבוע באופן ברורה אילו הוצאות ניתן לקזז ואילו לא. תוכנת ניהול מס הכנסה מציעה חוקים ברורים שיכולים להנחות את בעלי הנכסים:

• הוצאות שיפוץ: אם ההוצאה נשמרת כהשקעה מונחת, היא סבירה לקיזוז.
• הוצאות שכירות: כידוע, ניתן לחייב את השוכרים לשאת במרבית ההוצאות הקשורות בתחזוקת הנכס.

השפעת שוק הדירות

אם מחירי השוק יורדים, רבות מהשיפוצים לא יוכלו לחייב בניתוח מס שבח. שוק מעוניין בהוצאות נתון כמו שמגזר ששוכר, ולכן כל שיפוטי שוק ירדו לא לטובת בעלי הנכסים.

פירוש מיסוי לפי החוקים הקיימים

על רשות המיסים להחיל את כללי המיסוי במדינה תוך תשומת לב מיוחדת לאירועים אישיים עם השיכון הנוסף או שיפוטים שהתקיימו.

סיכום

חוקי מס השבח בישראל בני אבחנות בין סוגי טיובים והשפעותיהם על החיוב במס. הבעיות הנוגעות למיסוי צריכות להיבדק על מנת להבין מתי ניתן להימנע מתשלום מס והאם הטיובים שנעשו לנכס מסוים יכולים להגביל את החיוב במס שבח במצבים בלתי ניתנים לצפייה.