מתי עורך דין מחויב לדווח על עסקת מכר?

מתי עורך דין מחויב לדווח על עסקת מכר?

עסקת מכר היא פעולה משפטית חשובה ומורכבת, ובמיוחד כאשר מדובר בנדל"ן או בהעברת זכויות בקרקע. עורך הדין המייצג צד בעסקה זו מחויב לעמוד בחובות שונות, אחת מהן היא חובת הדיווח על עסקת המכירה. בפסקה זו נעסוק במועדים ובנסיבות המובילים לחובת הדיווח, מה כולל הדיווח, ומיהם המוסדות אליהם יש לדווח.

1. מהי עסקת מכר?

עסקת מכר מוגדרת כאחת ההסכמות בין צדדים, כאשר צד אחד (המוכר) מסכים להעביר לרכוש צד שני (הקונה) כנגד תמורה כספית. עסקות מכר יכולות להיות מגוונות, כולל מכירת דירות, נכסים מסחריים, קרקעות וכו'. כל עסקת מכר יכולה להיות כפופה להסדרים משפטיים שונים, אך החובה לדווח אינה תלויה בשווי העסקה או בסוג הנכס.

2. עורך דין כחובה דיווח

עורכי דין בישראל נשמעים לפקודות ותקנות המסדירות את פעילותם. על פי ההנחיות, עורך דין מחויב לדווח במקרה שבו הוא מעורב בעסקת מכר של נכס, בעיקר כאשר מדובר בנכסים המוגדרים ככאלה העלולים להיות קשורים לפעילות לא חוקית, כגון הלבנת הון או מימון טרור.

3. חובות הדיווח לפי החוק

חובת הדיווח של עורכי הדין על עסקאות מכר נובעת מפקודת הלבנת הון ותקנות שעת החירום. המטרה היא להילחם בפעולות לא חוקיות אשר יכולות להתרחש במקביל לעסקות מכר. במסגרת זו, עורכי דין נדרשים לדווח על עסקאות שונות:

• עסקאות מעל סכום מסוים: עורכי דין מחויבים לדווח אוטומטית על עסקאות אשר ערכן עולה על 50,000 ש"ח.

• עסקאות חשודות: כאשר עורך דין נתקל במקרה למשל של פרטי לקוח לא ברורים, זיהוי לא חוקי של אדם, או אם מדובר בלקוח שנפגש בתדירות גבוהה, הוא חייב לדווח על כך ליחידה המיוחדת של משרד האוצר המפקחת על הלבנת הון.

4. דרכי הדיווח

הדיווח נעשה בדרך כלל באמצעות טופס ייחודי שממולא על ידי עורך הדין. טופס זה כולל פרטים אודות המוכר, הקונה, פרטי הנכס, וסכום העסקה. כמו כן, יש לציין אם מדובר ברכישה מתוך חשש כי הכספים עשויים להיות ממקורות לא חוקיים.

הדיווחים מתקבלים על ידי משרד האוצר, ברשות להלבנת הון, וזו שואפת לבחון את המידע המתקבל והאם יש צורך בבדיקות נוספות או בחקירה.

5. מהו תהליך הדיווח?

בתהליך הדיווח, עורך הדין עורך חקירה סמויה על הלקוחות שלו ומוודא שאין להם היסטוריה פלילית או חשדות. לאחר מכן, הוא ממלא את הטופס הנדרש, מוסיף מסמכים הוכחת זהות ואת הפרטים השייכים לעסקה עצמה.

לאחר שמסמכים אלה מוכנים, יש להגישם באופן מיידי ליחידה המיוחדת של משרד האוצר. החוק מחייב דיווח תוך 14 יום מתאריך בו שרכשת את המידע או כאשר להיות מודע לנסיבות חריגות.

6. רכיבים נוספים של חובת הדיווח

• שיקול דעת: עורך הדין מתבקש להשתמש בשיקול דעת מקצועי כדי לבחון את העסקאות השונות, והאם הן עומדות בתנאים שמחייבים דיווח.

• חובות לקוח: עורך הדין הוא גם אחראי ליידע את הלקוח שלו בנוגע לחובת הדיווח, כך שהלקוח יהיה מודע לכך שבעסקה שהוא עורך לוקחות חלק מחויבויות משפטיות נוספות.

• סנקציות: אי דיווח או דיווח מאוחר יכול להוביל לסנקציות כלפי עורך הדין, כולל תהליכים פליליים כנגדו. לכן, חשוב לוודא שהדיווח מתבצע בצורה נכונה ובזמן הנדרש.

7. טיפים לעורכי דין

• עדכון מתמיד: חשוב לעקוב אחרי ההנחיות והעדכונים הניתנים ממשרד האוצר.

• חינוך לקוחות: עוגרי דין צריכים לחנך את לקוחותיהם בחשיבות חובת הדיווח, ובכך להימנע מהפתעות של חובות בלתי צפויות.

• איתור מידע: עם טכנולוגיות כמו הביקורת הפנימית, כל עורך דין צריך להציב מערכת חזקה לזיהוי עסקאות חשודות.

• שיתוף פעולה: בכל שלב של העסקה, שיתוף פעולה עם גורמים נוספים בעסקה כמו קונים, מוכרים, סוכני נדל"ן וכדומה יכול למנוע אי הבנות ומתח בחובות הדיווח.

8. דוגמאות מציאותיות

• מכירת דירת מגורים: כאשר עורך דין מייצג לקוח בעסקת מכירת דירת מגורים, עליו לבדוק את כל המידע הנדרש. אם הסכום המתקבל מהעסקה הוא מעל 50,000 ש"ח, יש חובה לדווח.

• עסקה חשודה: אם עורך הדין חושד שהלקוח שלו מעורב במשהו לא חוקי, עסקאות כספיות לעיתים קרובות לא ברור מהיכן הגיע הכסף או אם יש קשר לפעולות עברייניות, הוא חייב לדווח על כך ללא תלות בסכום העסקה.

• עבודת בני משפחה: אם לקוח משלם כסף של בני משפחתו לעניין עסקאות מכר או שהוא בדיור המיועד לשימוש של לקוח יתום, בעל דין חייב להניח שבשאלה זו יכולים להיות הסדרים חוקים משתנים.

באמצעות הקפיצים המשפטיים, חובתו של עורך הדין לנהל את המידע המונגש אליו ולהיות ערני לכל הפרטים כולל החשודים.