קבלנים מצאו קומבינות כדי לעקוף את מגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון

בנק ישראל גיבה כללים חדשים המיועדים לצנן את המבצעים האגרסיביים של קבלנים בשוק הנדל"ן, ובפרט את מבצעי ה-80-20 שבהם הרוכש משלם את רוב התשלום רק בסוף הפרויקט. הקבלנים, חרף ההגבלות, מצאו דרכים יצירתיות לעקוף את המגבלות החדשות.

המגבלות של בנק ישראל

במהלך השוק, בנק ישראל קבע כי הבנקים ידרשו להקצות יותר הון לפרויקטים עם מבצעי 80-20, ובו זמנית הוגבל שיעור הלוואות הבלון המסובסדות ל-10% בלבד מהמשכנתאות בחודש. המגבלות הללו אינן חלות על פרויקטים שבהם לפחות 25% מהדירות נמכרות במבצעים הללו, המקנים דחיית תשלומים של עד 40% ממחיר הדירה.

חדשנות מצד הקבלנים

לאחר ההגבלות, הקבלנים החלו להציע פתרונות חדשים כדי למשוך את הרוכשים למשרדי המכירות. בין השיטות החדשות בולטים הסבסוד של ריבית המשכנתא ל-20 שנה, שבו היזם לוקח על עצמו את התשלום על הריבית, דבר שמקנה לרוכשים תנאים אטרקטיביים יותר יחסית לריבית הקיימת בשוק.

מבצעי סבסוד ריבית

בשיטה זו, הלקוחות נדרשים לשלם הון עצמי של 15%-20% מהמחיר, ולאחר מכן לוקחים הלוואת קבלן של 45% נוספים ל-20 שנה, עם ריבית קבועה לא צמודה שנעה בין 2.5% ל-3%. הקבלנים שוחים סביב הריבית הנוכחית של כ-4.5%, והפער מתממן על ידיהם.

פתיחת דלתות למימון חוץ-בנקאי

בנוסף, יזמים רבים פונים למקורות מימון חוץ-בנקאיים, שלא חלים עליהם ההגבלות שהטיל בנק ישראל. חלקם אף מדווחים על כך ש-20% מהפרויקטים שלהם ממומנים בדרכים הללו.

תגובות בענף הנדל"ן

יזמים בחברות שלא נגררו למבצעים אגרסיביים מצדדים בשינויים שביצע בנק ישראל, וטוענים שההגבלות מסייעות בהגנה על יציבות השוק. מנכ"ל חברת עמרם אברהם, נועם גרייף, ציין כי ההשפעה עליהם היא מינימלית, בעוד שיזמים אחרים ימשיכו במבצעים אטרקטיביים כל עוד הם יכולים לדחות את התשלומים.

במקביל, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, שימי אדזיאשוילי, ציין כי יזמים שמכרו יותר מ-25% בעסקאות 80-20 יהיו מעוניינים להמשיך במבצעיהם עד לסיום הפרויקט כדי להימנע משינוי תנאים באמצע הדרך.

סיכום

למרות ההגבלות שהטיל בנק ישראל, הקבלנים מצאו דרכים חדשות ומגוונות להציע פתרונות מימון אטרקטיביים לרוכשים, במטרה למשוך לקוחות למכירות שלהם. השוק ממשיך להיות דינמי, תוך כדי עמידה באתגרים שהציב הבנק המרכזי