רוכשי דירות: מה צריך לדעת על מס שבח במכירה?

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת נכסים, במקרה זה – על דירות. הוא נחשב לאחת מההטבות המיסוי הנכנסות לתוקפן בישראל עם ההתמקדות ברווחים ממכירת דירות מגורים. המס חל רק על הרווח שנצבר ממכירת הדירה, כלומר ההפרש בין מחיר המכירה לבין עלות רכישת הדירה בתוספת הוצאות שניתן להכיר בהן.

מי חייב במס שבח?

מס שבח חל על כל מי שמוכר דירה ומרוויח ממכירתה. ישנם מקרים מסוימים בגינם אפשר להפעיל פטורים מסוימים, לדוגמה, כאשר הדירה הייתה הבית היחיד של המוכר, או כאשר מדובר במכירה של דירה ששוחררה ממס במשך תקופה מסוימת. כמו כן, אם המוכר הוא תאגיד או אדם פרטי שמעוניין למכור מספר דירות, ההגבלות והפטורים עשויים להיות שונים.

כיצד חושבים את מס השבח?

חישוב מס השבח נעשה על ידי מציאת ההפרש בין מחיר המכירה לבין עלות רכישת הנכס, כאשר ניתן לנכות הוצאות מסוימות:

1. עלות רכישת הנכס: יש לכלול את מחיר הרכישה המקורי של הדירה, וכן הוצאות נוספות אשר אפשר להכיר בהן כמו: דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד, מס רכישה, שיפוצים משמעותיים ועוד.

2. מחיר המכירה: זהו המחיר שבו נמכרה הדירה, כשהוא עשוי לכלול הנחות, תשלומים צמודים אחרים ועוד.

3. חלטת רשות המיסים: רשות המיסים מפרסמת הנחיות באשר לשיעור המס הנדרש והפוליסות המתקבלות, שמאוד משפיעות על החישוב עצמו.

שיעור מס השבח

שיעור מס השבח משתנה בהתאם למועד רכישת הדירה ולגובה הרווח שנצבר. נכון לעכשיו, מס השבח המוטל על רווח הון שעולה מעל רף מסוים הוא 25% על רווחים פרסונליים ו- 30% על רווחים עבור תאגידים. חשוב לבדוק מהו שיעור המס המצוי בסוג העסקה שעליה אתם עובדים, משום שעל סמך זה יתבצע החישוב האמיתי.

פטורים ממס השבח

בעבור רוכשי דירות, ישנן כמה סיבות שיכולות להוביל לפטור או להקלות במס השבח:

1. הדירה הייתה מקום מגוריכם העיקרי: במקרים רבים, על רוכש הדירה להוכיח שהדירה הנמכרת הייתה דירת המגורים היחידה שלו ב-18 חודשים שקדמו למכירה. במצב כזה, הרוכש עשוי להיות פטור לחלוטין ממס השבח.

2. פטור חד פעמי: לפי תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעי נדל"ן, נאשר פטור חד פעמי על רווח עד 2.6 מיליון ש"ח, לדירה הראשונה שהמוכר רכש.

3. פטור בגין רווחים נמוכים: בהתאם לחוק, אם הרווח המתקבל ממכירת הדירה אינו עולה על סכום מסוים, ניתן לקבל פטורים מסוימים. שימו לב שהסכומים משתנים מעת לעת.

מס רכישה של רוכשי הדירות

לאחר שהמוכר מציע את הדירה למכירה, המוכר משלם מס רכישה בלבד, אשר נקבע לפי עלות הדירה. עבור רוכשי דירה ראשונה, המס אולי יהיה נמוך יותר – ונע בדרך כלל בין 0% ל- 10%, בהתאם למחיר.

התמודדות עם מס שבח

כדי לנהל נכון את העסקה שלכם ולמזער את נטל המס, חשוב להיעזר בשירותי ייעוץ מקצועיים. עורך דין או יועץ מס עשויים לסייע במגוון דרכים:

• הבנת הדרישות החוקיות: הידיעה על האפשרויות המשפטיות והפטורים יכולים לחסוך המון כסף.

• תכנון מראש: ראוי לתכנן את העסקה בצורה המינימלית כדי להטיל על עצמכם את העומס החוקי הנמוך ביותר.

• בדיקה לבחירת מסלול מכירה נכון: לנסות למכור בזמן הנתון כדי להרגיש את ההשפעה של המחיר הנקוב עם מס השבח ולבחור בין מכירה לאחת מחברות הנדל"ן.

האם כדאי להשקיע בנדל"ן?

לרבים מעודדים את השקע בנדל"ן בשל האפשרות להיות מוגנים מפני אינפלציה, בהנחה כי מדובר בנכסים שימשיכו לעלות in the long term. עם זאת, גם משקיעים צריכים להיות מודעים לכך שבמכירת דירה השקעה, הם עלולים להיתקל בחבות במס שבח. בעקבות זאת יש להתרכז היטב ולבצע תכנון נכון בעת קניית דירה או השקעת נדל"ן בעולם.

מרכיבים נוספים בהשקעה בנדל"ן

נדל"ן הוא תחום רחב שמכיל בתוכו שלל מרכיבים אחרים, אשר קיימת השקעה של רוכשים, נוסף למס השבח:

• ביקוש והיצע בשוק: הבנת הביקוש המקומי והבינלאומי לגורמים כלכליים במיקום המיוחד.

• תחזוקה ושיפוץ: הכנסת שיפוצים נוספים עשויה להלחיץ את עלויות המס בצורה יחסית לא צפויה.

• מיקום הנכס: מיקום הנכס עשוי להשפיע על טיב ההשקעה לאורך זמן והביקוש שלו.

• תחזוקה שוטפת: כל רוכש זקוק לתחזוקה שוטפת שנחוצה כדי למנוע נזקים.

• הבנה של חיובי מס הרכישה: יש לבחון את אפשרויות המס שאתם מחויבים להם ברכישת דירה, ואת מס השבח האפשרי בעת המכירה.

ריכוז מידע ונתונים מקצועיים

בענף שבו מידע משתנה לעיתים תכופות, מומלץ שהרוכשים והמשקיעים יעקבו אחרי נתונים וסטטיסטיקות שוטפות כדי להיות מעודכנים לגבי השוק:

1. נתוני שוק נדל"ן: קיימות ממשלות ובדיקה תקופתית של נתוני שוק טווח משמעותיים בהתאם להרמות מחירים חודשיות.

2. חדשות מקומיות ובינלאומיות: מומלץ לקרוא מגזינים וניירות אמתיים הנוגעים בעולם הנדל"ן.

3. קבוצות דיון ופורומים: ההמלצה להצטרף לקבוצות מקצועיות כדי לדון עם אנשי מקצוע בנושאים ייחודיים.

4. אתרי מידע וסטטיסטיקות: הקפידו לבקר באתרי מידע מוכרים כדי להשיג נתונים מהימנים.

הצעד הבא – יקיחו למכור או לקנות?

עם כל הדגשים, רוכשי דירות צריכים לוודא שמבחינת כל הנתונים שדנו בהם, הם נשארים מעודכנים על מחירי השוק, ומבינים את שזהו תחום דינמי מאוד. כמו כן, ההבנה של מהו מס השבח ואיך הוא משפיע על העסקאות שלכם מהותי מאוד לכל רוכש פוטנציאלי.

לכן, לפני שמבצעים עסקה במכירת דירה, היו בקשר עם אנשי מקצוע כדי לייעץ ולסייע, ולבצע צעדים מחושבים בכל הנוגע למכירת דירה ותכנון המס.