תוספות שטח ומענקי חתימה: הכוח עובר לדיירים

תופעת התמורות המוגברות בפרויקטי התחדשות עירונית

בעקבות הקשיים ברכישת מגרשים בשוק החופשי והעלאות הריביות, היזמים בארץ מתחילים להציע לדיירים בתהליך ההתחדשות העירונית פינוקים שלא נראו כמותם בעבר, כמו תוספות שטח לדירות, מענקי חתימה, הקפצה של מספר קומות לעומת המצב הקיים ואף הבטחות להשתתפות ברווחים.

דרישות הדיירים התובעניות

בעשור האחרון הפכו הדיירים בתהליך ההתחדשות העירונית לתובעניים יותר, והשיטה הנפוצה לבחירת יזם עבור פרויקטים כוללת מכרזים בהם הדיירים קובעים את הטון. במהלך השנתיים האחרונות, התמורות המוצעות לדיירים קפצו לרמות שלא נראו לפני כן. בסקר שערך "start", הובהר כי בעבר היה נהוג לתת תוספת של 12 מ"ר לדירה, כולל ממ"ד, והקפצות קומות. לעומת זאת, כיום כמעט כל יזם נדרש להתחשב בדרישות כמו תוספות של עשרות מ"ר לדירה והשתתפות ברווחים.

עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז־כהן פרשקר, מציינת כי הגדלת התמורות החלה במקביל לעליית הריביות בסוף תקופת הקורונה. היא מדגישה שהיזמים מבינים כי אם לא יתמקדו בהתחדשות, זו תגרום להפחתה במספר הפרויקטים.

תמריצים כלכליים ודמי ניהול

היזמים מציעים כיום מענקי חתימה שיכולים להתחיל מ-10,000 ש"ח ועד 30,000 ש"ח לדייר. בנוסף, יש מצבים בהם היזם מספק הנחות לרכישת מוצרי חשמל חדישים לדירה או נושא את ההפרש בין דמי הניהול של הבניין הישן לחדש.

אבישי מאירוביץ', סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת בית ירושלמי, מדווח על הזהירות שהיזמים נדרשים להפגין, שכן לעיתים הם נתקלים בדרישות גבוהות שלא ניתן לעמוד בהן כלכלית.

מהיכן מגיעים השטחים הנוספים?

שאלת המקורות של השטחים הנוספים לדירות אף היא קריטית. פרשקר מסבירה שההתמורות המוצעות כיום פעמים רבות עולות על תוספות השטח שהרשות מאשרת, דבר שיכול להקטין את הדירות החדשות שהיזם מוכר לעצמו.

שיתוף רווחים והתחזקות הדיירים

הטבה נוספת שמוצעת כיום היא השתתפות ברווחים, כאשר דיירים יכולים לדרוש חלק מהרווחים העודפים של היזם, מעבר לאחוזי הרווח המקובלים בענף. מאירוביץ' מציין שהשקיפות שהיא הכרחית במנגנון זה מסייעת לכל הצדדים להבין את תנאי ההסכם מראש.

הקשיים המשפטיים הצפויים

האדריכל ארז טל, לשעבר מהנדס העיר נתניה, צופה עתידות מסוימת באשר לקשיים משפטיים שיגיעו בעקבות חוסר האפשרות לעמוד בכל הדרישות המוגברות מהדיירים.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הודיעה כי היא מודעת לפרקטיקות ההולכות ומתרקמות בתחום, ובכוונתה לבחון את ההשלכות של מתן התמריצים המוגברים