החלטה תקדימית בחישוב היטלי השבחה בפרויקטי התחדשות עירונית ברובע 4 בתל אביב

רקע והחלטה

ועדת הערר במחוז תל אביב, בראשות עו"ד מיכל דגני הלברשטם, קבעה כללים חדשים לחישוב היטלי השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית ברובע 4. ההחלטה נוגעת לעררים שהוגשו על ידי חברות יזמיות והוועדה המקומית, בנוגע לשומות מכריעות שפורסמו לאחר הוצאת היתרי בנייה בהתאם לתכנית תא/3729/א.

חישוב היטלי ההשבחה

הוועדה קבעה כי חישוב שווי המצב הקודם יתבצע בהתאם לבניין הקיים. לאחר מכן, יחושבו זכויות הבנייה שנוספו בהיתר החדש. ההחלטה מבהירה כי לא כל הזכויות יהיו חייבות בהיטל השבחה:

• זכויות שנוספו בהתאם לתמ"א 38 ייהנו מהפטור מהיטל השבחה, באופן מלא או חלקי.
• זכויות בנייה שכבר מומשו בבניין הקיים לא יחויבו בהיטל.
• זכויות שלא מומשו, אך נכללות בהיתר החדש, יהיו חייבות בהתאם למועד הקובע של התכניות.

השפעת החלטת הוועדה

הוועדה ציינה כי לסוגיה זו יש השפעה משמעותית על חישוב ההשבחה. שטחי בנייה שהותרו שלא מכוח תמ"א 38 שייכים למצב החדש ויחויבו בהיטל השבחה. הוועדה קבעה תהליך חישוב שכולל שלושה שלבים:

1. חישוב ההשבחה הכוללת.
2. בדיקת זכויות הנוספות למצב הקיים לפי ההיתר.
3. חלוקת ההשבחה הכוללת בין זכויות חייבות לפטורות.

דוגמה לחישוב

במסגרת החלטה זו, נבחנה בקשת היתר למבנה בשטח של 830 מ"ר שנדרש לו היתר ל-2,093 מ"ר. השווי הנוכחי של הבניין מוערך ב-31.5 מיליון שקל והשווי במצב החדש ב-52.3 מיליון שקל – השבחה של 20.7 מיליון שקל.

בתוך כך, הוועדה קבעה את ההפרדות והחישובים ליצירת חלוקת שטחים שהתואמת את המצב הקודם והזכויות שנוספו.

שיפוטים נוספים

הוועדה ציינה גם את עקרונות השיפוטיות של תיקוני תכניות והזכויות הקשורות אליהם. התוספות השונות, כמו קומות גג וממ"דים, לא ידרשו היטל השבחה בעקבות ההגדרות הקיימות בתמ"א 38.

סיכום

ההחלטה מספקת בהירות רבה בנושא חישוב היטלי השבחה לתכניות התחדשות בעיר, וקובעת כללים שחברות יזמיות וגורמים מקומיים יידרשו לציית להם בהליך ההגשה.

תגיות

• היטלי השבחה
• התחדשות עירונית
• תכנית רובע 4
• פסקי דין
• חישוב זכויות בנייה