אילו הוצאות מוכרות במס שבח?

המיסוי על רווח הון בישראל, הידוע בשמותיו השונים כמו "מס שבח", משפיע על רבים מהעוסקים בנדל"ן, ובייחוד על מוכרי נכסים. כאשר אדם מוכר נכס ומניב רווח הון, הוא נדרש לשלם מס שבח, אך ישנם הוצאות מסוימות שניתן לנכות מההכנסה ברוטו כדי להקטין את חבות המס. הוצאות אלו יכולות להקטין באופן משמעותי את הסכום השולי של המס שיש לשלם, ולכן חשוב להבין מהן הוצאות אלו ומהן ההגבלות הקשורות אליהן.

הוצאות רכישת הנכס

עלויות רכישה

כאשר רוכשים נכס, יש לשקול את כל העלויות הקשורות לרכישה. בין הוצאות אלו נכללות:

1. שכר טרחת עורך דין – כל הוצאה בגין שירותי עורך דין במהלך תהליך הרכישה מוכרת למס שבח.
2. תשלום לשמאי – אם נעשה שמאי כדי לקבוע את ערך הנכס, עלות זו נחשבת להוצאה מוכרת.
3. מס רכישה – תשלום זה יכול להיחשב כהוצאה מוכרת בנוגע לנכס שנמכר.

עלויות שיפוץ ותחזוקה

פעולות שיפוץ או תחזוקה שנעשו לפני מכירת הנכס גם יכולות להיכרות כהוצאות מוכרות, כל עוד הן שיפרו את ערך הנכס. הוצאות אלו כוללות:

1. שיפוצים משמעותיים – שיפוצים כמו הוספת חדר, שיפור תשתית חשמלית או שינוי מבני שיתפוס מקום, מוכרים.
2. תיקונים – תיקון נזקים, כמו החלפת צנרת או תיקון גג, שנעשו על מנת לשמור על הנכס במצב טוב יכולים להיכנס להגדרה זו.

הוצאות ניהול הנכס

אם הנכס היה מושכר, ישנן הוצאות נוספות שניתן לכלול במדידה. מחקר זה מתייחס להוצאות הקשורות להפעלת הנכס, כמו:

1. שכר דירה לנכס חלופי – במקרה שנדרש להשכיר נכס זמני במהלך השיפוצים, הוצאות אלו מוכרות.
2. תשלום על ניהול נכס – אם שכרתם חברה לנהל את הנכס, הוצאות ניהול נכס יכולות להיות מוכרות.

הוצאות מכירת הנכס

כשמדובר על מכירת הנכס, קיימות גם הוצאות נוספות שניתן לאמוד בנפרד. הוצאות מכירה כוללות:

1. עמלת תווך – אם נעזרתם במתווך לצורך מכירת הנכס, העמלה שהוא גובה מוכרת במס שבח.
2. שכר טרחת עורך דין בעת מכירה – בדומה לרכישה, גם הוצאות אלה נחשבות להכרה.
3. עלות פרסום – כל הוצאה בהקשר לפרסום הנכס, כמו פרסומים באינטרנט או בעיתונות, כולל תצלומים מקצועיים, מוכרת.

הוצאות פחת

במקרה של נכסים מסחריים או שכור, הוצאות הפחת המוכרות משמשות את המוכרים כדי למזער רווחים המולידים חבות במס. הוצאות פחת הן ההוצאות שנובעות מירידת ערך הנכס על פני הזמן. הכרה בפחת יכולה להשפיע ישירות על חובת המס.

הוצאות לניהול מלוניות או דירות שכורות

באופן ספציפי יותר, כאשר מדובר בנכסים מושכרים, כל הוצאה הקשורה בדירות להשכרה נחשבת להוצאה מוכרת עבור מס שבח. הוצאות אלו כוללות:

1. תשלומים לחברת ניהול – אם יש חברת ניהול עבור הנכס, תשלומים אלה מועברים כהוצאות מוכרות.
2. תחזוקה ושיפוץ – כל הוצאה הנוגעת למתן שירותים לדיירים, כולל תיקונים ותחזוקה כללית, מוכרת.

סיכונים ובדיקות

על המוכרים להקפיד על תיעוד מסודר של כל ההוצאות שנעשו, שכן רשות המיסים יכולה לדרוש מהם הסברים ברורים ותיעוד מתועד להוצאות שצוינו. בכל מקרה של חוסר תיעוד, יכול למשקל זה בקרב רשות המיסים הוביל לדחיית ההוצאות כלא מוכרות ולהגדלת החבות במיסים.

תכנון מס

תכנון המס לגבי הוצאות מוכרות במס שבח מוכר וחשוב יותר – כלומר, על המוכרים לחשוב על כיצד הם מציגים את כלל ההוצאות בהמלצה על ניהול נכון של המס. פניה לייעוץ מקצועי בתחומים כמו מיסוי וחשבונאות יכולה לסייע להבטיח שהמוכר עמד בכל הקווים המנחים ולא פיספס הוצאות מוכרות.

סיכום

כפי שראינו, קיימות הוצאות רבות שניתן לדרוש בנוגע למס שבח. עלויות רכישה, שיפוט, מכירה וניהול יכולים כולם להקטין באופן משמעותי את בסיס המס וחשוב להכיר את הגדרות הסקירה כפי שנעשתה למידה פורמאלית ועל פי חוקי מיסוי הפליליון.כל פרטי המידע צריך להיות מתועדים בצורה שיטתית כדי למזער חשיפות נוגדות בעת תהליכי חישוב המס.