2025-02-27 03:00:00

הקושי ליטול משכנתא מתקרב לשיא כל הזמנים

בתחום הנדל"ן בישראל, נתוני מדד מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, מצביעים על הרעה נוספת במצב רוכשי הדירות. בשנת 2024 חלה עלייה של 10.8% בהון העצמי הנדרש לרכישת דירה, ועמה עלייה של 4.5% בהחזר החודשי על המשכנתא.

עלייה חדה בהון העצמי

על פי המדד, הממוצע הארצי של ההון העצמי הנדרש כדי שהחזר המשכנתא לא יעלה על 30% מההכנסה הממוצעת נטו של משק בית, טפסה מ-1.413 מיליון שקל ל-1.565 מיליון שקל. נתון זה מצביע על עלייה של כ-152 אלף שקל בשנתיים האחרונות.

התפתחות ההון העצמי בשנים האחרונות

שיעור ההון העצמי הנדרש לביצוע רכישת דירה שייך לשיאים שנרשמו בתחילת 2023. במהלך חמש השנים האחרונות, ההון העצמי הוכפל. בהתאם למדדים שנבחנו, ברבעון הראשון של 2020 עמד ההון העצמי על 890 אלף שקל, ועד רבעון השני של 2023 טפסו לערך שיא של 1.565 מיליון שקל.

עלייה בגובה ההחזר החודשי

ההחזר החודשי על המשכנתא, אשר שמר על יציבות בשנים 2021-2020, חווה זינוק מרשים מהממוצע של 6,500 שקל ברבעון השני של 2022, עד 10,500 שקל בסוף אותה שנה. כיום, גובה ההחזר החודשי עומד סביב 11,000 שקל.

הבדל בין ערים

העלייה בהון העצמי ניכרת ברוב הערים שנבדקו, כאשר באר שבע רושמת את העלייה החדה ביותר של 37.7%, תל אביב 15.6% וירושלים 15.3%. מנגד, בחדרה ואשדוד חלה ירידה בהון העצמי הנדרש.

הגורמים לעומק הקושי בשוק

פרופ' דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב, מציין כי מחירי הדירות בשוק נמצאים במגמת עלייה מתמשכת, והם משפיעים באופן ישיר על ההון העצמי. לאחרונה חלה יציבות בריבית על המשכנתאות, כאשר הריבית הממוצעת נותרה סביב 5.09% ברבעון הרביעי.

השפעת ההכנסות

בעקבות ירידה של 2.1% בהכנסה החודשית נטו, נוצר פער בין עלויות המחייה לבין היכולת הכלכלית של המשפחות לרכוש דירה. ברבעון הרביעי, גובה ההחזר החודשי עומד על 50% מההכנסה נטו בעשירון השישי וכ-44% בעשירון השביעי.

מסקנות לגבי העתיד

מומחים מדווחים על קושי גובר לרוכשי דירות, כאשר קפיצה דרמטית בהון העצמי עלולה רק להחריף את המצב. כולל השפעות של עליית מס ערך מוסף המתוכנן בינואר 2025, עשוי להוביל לירידת ההשקעות בתחום הנדל"ן.

האתגר הממשיך הזה נובע בעיקר מעליית מחירי הדירות ומחסור בפועלים המובילה לשיעורי פיתוח נמוכים.

נתוני סיכום: החזר חודשי והון עצמי

בבאר שבע, ההחזר החודשי הנדרש עומד על 5,162 שקל, ובתל אביב מגיע ל-18,225 שקל. ממצאים מלמדים כי בממוצע הארצי, ההחזר החודשי הנדרש גבוהה בהרבה מההכנסה נטו בשכבות הסוציואקונומיות הקרובות לגבול הקפיצה.

תגים

#נדל"ן #משכנתאות #מחירידירות #אלרוב #כלכלה #משקבית #ריבית #רוכשי_דירות