נדל"ן ותשתיות: המשכנתאות בעלייה, עסקאות הנדל"ן בירידה – היכן נמצאת האמת?

סקירה כללית של מצב השוק

בעקבות המצב הכלכלי הנוכחי בישראל, שוק הנדל"ן מתמודד עם מציאות מורכבת. מצד אחד, היקפי המשכנתאות בשנת 2024 גבוהים ב-60% ביחס לשנה שעברה, 2023, שנה שבה מחירי הדיור כמעט ולא ירדו. מצד שני, ישנו תהליך מתמשך של ירידת מחירים, albeit מינורית, של אחוזים בודדים.

נתוני המשכנתאות

במהלך השנה הנוכחית, חלה עלייה של 4% בהיקפי המשכנתאות לעומת השנה שעברה, כאשר בשנת 2023 נלקחו 60% פחות משכנתאות. כיום, הזמן נחשב לקשה במיוחד עבור הענף, והמחירים, שבשנת 2023 ירדו ב-1% בלבד, מראים על מגמה של ירידה של כ-2% בשנת 2024 (תלוי בנתוני החודשים הקרובים).

עמדות השוק: נתוני מכירות מול מחירים

לאור הנתונים, ישנה שאלה קריטית: כיצד יתכן שדווקא בשנה הנחשבת לחלשה ביותר, היקף המשכנתאות ממשיך לעלות, וההלוואות בפיגור נמצאות נמוך מהרף של 0.7%? התשובה לכך עשויה להיות המשכנתא הממוצעת, שעומדת על 1.04 מיליון שקל – עלייה מינורית יחסית לשנה הקודמת. עם זאת, יש המוצאים הסבר נוסף במחזוריות בתחום המשכנתאות.

דינמיקה של מכירות דירות

מנגד, ישנה מגמת ירידה במספר העסקאות כאשר חברות גדולות כמו גינדי מדווחות על מכירת 180 דירות ביום. בעוד שהציבור חווה מציאות שונה לחלוטין, משרד האוצר ממשיך לשלוח מסרים של פאניקה.

שוק היד השנייה

בעוד ששוק הנדל"ן החדש חווה ירידות, שוק היד השנייה כמעט ולא נפגע, כאשר מחירי הדירות ירדו בחודש האחרון ב-1.4% וב-0.2% בכלל הדירות. כשמחסלים את הדירות בהנחה, מתברר שהירידה קיימת, אך אינה בשיעורים דו ספרתיים כפי שחזו רבים.

התערבות ממשלתית והשפעתה

נראה כי ההצהרות של משרד האוצר מעוררות תחושת אי-ודאות בשוק. עם זאת, יש מי שסבור כי מדובר בשוק החי, כשהמכירות באזורים מסוימים ממשיכות להיות חזקות. חלק מהיזמים מעריכים שמחירי הדירות יעלו ב-5%, בעוד שוכרי הדירות חושבים על ירידות חד ספרתיות.

צפי לעתיד

התחזיות מצביעות על כך שעד 2026, עשויות להתחולל רפורמות של הפחתות ריבית, דבר שיכול להוביל לעלייה נוספת בהיקפי המשכנתאות ואולי גם בעליות מחירים. השוק, כפי שמסתמן, נמצא לקראת שינויים דינמיים שלאחר מכן תהיה להם השפעה מכרעת על ענף הנדל"ן.

כעת, הציבור עומד מול הבחירה האנליטית: להסתמך על תחושות השוק או על המסרים המגיעים מהממשלה. ימים יגידו.