קריטריונים לאישור משכנתא: מה חשוב לדעת

1. הכנסות וודאות כלכלית

בחנויות לבחינת ההכנסות, הבנקים ודמוידי האשראי חייבים לבדוק את ההכנסות של המועמד לקבלת המשכנתא. מסמכים כמו תלושי שכר, דוחות מס והוכחות הכנסה נוספות כמו רווחים מעסק עצמאי צריכים להיות מסודרים מראש. הדבר כולל גם הכנסות נוספות כמו קצבאות או דמי אבטלה.

חשוב לדעת שהבנקים מעדיפים הכנסות קבועות ויציבות, ולכן מועמדים עם היסטוריה של עבודה רצופה, במיוחד בעבודה עם חוזים ארוכי טווח, ייהנו מיתרון בתהליך ההגשה.

2. יחס חוב להכנסה (DTI)

יחס החוב להכנסה (Debt-to-Income ratio – DTI) הוא פרמטר קרדינלי בהערכת אפשרויות המשכנתא. זהו יחס שמחשב את סך תשלומי ההחזר החודשיים (כולל תשלומים על הלוואות אחרות) בהשוואה להכנסה החודשית הנדונה. ככל שהיחס נמוך יותר, כך הסיכוי לאישור המשכנתא גבוה יותר.

בדרך כלל, בנקים יעדיפו יחס DTI שאינו עולה על 36%, אך בחלק מהמקרים אפשר למצוא מוסדות שמבצעים גמישות ומאשרים גם יחס של עד 43%.

3. היסטוריית אשראי

היסטוריית האשראי של המועמד משחקת תפקיד מרכזי בתהליך. בנקים משתמשים בדירוג אשראי כדי להבין כיצד אדם מתנהג עם התחייבויותיו הכספיות. דירוג אשראי טוב (למשל, מעל 680) יכול לאפשר למועמד ליהנות מתנאים טובים יותר על המשכנתא, כמו ריבית נמוכה יותר.

אם הדירוג נמוך, כדאי לשקול לשדרגו על ידי סילוק חובות קטנים, תשלום חשבונות בזמן וביקור אצל יועץ כלכלי.

4. הון עצמי

כדי לקבל אישור למשכנתא, הבנקים ידרשו מהלווים להציג הון עצמי, כלומר סכום כסף שהם מוכנים להשקיע בעסקה מתוך הכספים האישיים שלהם. הון עצמי מהווה כאמצעי להפחתת הסיכון של הבנק, מספק רשת ביטחון ומאפשר הלוואה בסכום נמוך יותר.

לרוב, ההון העצמי הנדרש ינוע בין 10% ל-30% ממחיר הנכס. ככל שההון הגבוהה יותר, כך הסיכוי לאישור יגדל.

5. סוג הנכס

סוג הנכס שאתם רואים לרכישה כמשפיע על תהליך האישור. בנקים בדרך כלל יעדיפו נכסים מגורים כמו דירות ובתים פרטיים על פני נכסים מסחריים או נכסים אחרים שאינם מגורים. בנוסף, חשוב לבדוק אם הנכס נמצא באזור שנמצא במצב טוב (ולא אזור עם רמות גבוהות של פשיעה או ירידת ערך).

נכסים חדשים או שמורים היטב נחשבים לאטרקטיביים יותר למוסדות האשראי, בעוד שנכסי שיפוץ או כאלה עם מסמכים לא מסודרים עשויים לעכב את תהליך האישור.

6. טכנולוגיות מתקדמות

מהלך השנים האחרונות מציבים את הטכנולוגיות המתקדמות ביישום התהליך. כיום, ניתן להגיש בקשות לאישור משכנתא דרך אפליקציות ייעודיות או אתרים, מה שמייעל את כל התהליך ומקצר את זמני ההמתנה.

עם זאת, זה גם אומר שעל המועמדים להיות מוכנים לדווחות פיננסיים ונתונים אישיים בפורמטים דיגיטליים, להעלות מסמכים ותשובות מהירות לשאלות שבהם נשאלים בזמן הבקשה.

7. חובות נוספים

השפעה של חובות נוספים על תהליך ההגשה לאישור משכנתא היא מהותית. ככל שהמועמד יעמוד עם יותר הלוואות לפני בקשת המשכנתא, כך ניכר מחויבויות ככספים. כאשר זה ייעשה בהתאמה מסוימת, ייתכן שהבנקים לא יאשרו את הבקשה או ידרשו ריביות גבוהות יותר.

לכן, מומלץ לחשוב על סילוק חובות קיימים שנתפסים כמעמסה.

8. משכורת יציבה

כחלק מההכנסות המוצגות בעת תהליך האישור, הבנקים מעריכים את יציבות המשכורת של המבקש. עבודה בפול טיים באותה חברה יכולה להוות יתרון משמעותי וגם עבודה בחברה ידועה.

כדי לשפר את הסיכוי לאישור, מועמדים יכולים להציג המלצות מהמנהלים בעבודתם הקיימת או מכתבים המראים על משמעותיות ותשוקה כפולה לחברה.

9. ליווי מקצועי

ליווי מקצועי ע"י יועץ משכנתאות יכול להפתר את התהליך ולהקל על שיקולים הכספיים. יועץ טוב יוכל לעזור למועמד להתנהל עם המסמכים הנדרשים, להבין מהן האפשרויות השונות של הלוואות ולהשוות בין הצעות שונות כדי לבחור את ההצעה הכדאית ביותר.

ליווי זה יכול להיות ההבדל בין הצלחה לכישלון בהשגת אישור למשכנתא.

10. המצב הכלכלי בשוק

לבסוף, מצבו הכלכלי של השוק באופן כללי יכול להשפיע על עמידה בקריטריונים לאישור משכנתא. אם השוק נמצא בבעיות כלכליות, ייתכן שהבנקים יהיו נזקקים לדרישות מחמירות יותר, גם אם הלווה מציג כישורים מצוינים.

אפשר לוודא עם יועצים או מנועים כלכליים מקצועיים שהתהליך מתבצע על סמך נתונים עדכניים ונכונים.