איך לחשב את עלות הקנייה של משכנתא בצורה פשוטה
הבנת המונחים הבסיסיים
על מנת לחשב את עלות הקנייה של משכנתא בצורה יעילה, עלייך להכיר כמה מונחים בסיסיים בתחום המשכנתאות:
- הון עצמי – הסכום הכספי שהלווה משקיע בעצמו בנכס.
- הלוואת משכנתא – סכום הכסף שהבנק או חברת המשכנתאות מספקים לרכישת הנכס.
- ריבית – העלות של ההלוואה, הנמדדת באחוזים.
- תשואה – הכנסה פוטנציאלית מהנכס, הנמדדת באחוזים מהשקעה.
- תקופה – הזמן שבו נפרעת המשכנתא.
טיוטת החישוב
על מנת לחשב את עלות הקנייה של משכנתא, עלייך לעבור על כמה שלבים פשוטים:
שלב ראשון: קביעת מחיר הנכס
תחילה, עלייך לדעת מהו מחיר הנכס שאתה מעוניין לרכוש. מחיר זה יהיה הבסיס להון העצמי שלך ולסכום המשכנתא שיתקבל.
שלב שני: חישוב ההון העצמי
מומלץ להשקיע לפחות 20% מהמחיר הכולל של הנכס כהון עצמי. חישוב ההון העצמי מתבצע כך:
- אם מחיר הנכס הוא 1,000,000 ש"ח, ההון העצמי שיידרש יהיה:
[
ההון העצמי = מחיר הנכס times 0.2 = 1,000,000 times 0.2 = 200,000 ש"ח
]
שלב שלישי: חישוב הסכום להלוואת משכנתא
בהתבסס על ההון העצמי, סכום ההלוואה שתקבל יהיה מספר פשוט:
- סכום ההלוואה = מחיר הנכס – ההון העצמי
- לדוגמה:
[
סכום ההלוואה = 1,000,000 – 200,000 = 800,000 ש"ח
]
שלב רביעי: הבנת הריבית
הריבית היא אחד הפרמטרים המרכזיים בהוצאות שעלייך לקחת בחשבון. הריבית נמדדת באחוזים ולרוב תינתן לך על ידי הבנק או חברת המשכנתאות.
- נניח שהריבית היא 3% בשנה.
שלב חמישי: קביעת תקופת ההחזר
משך ההחזר משפיע על גובה התשלומים החודשיים. לאחר שהגדרת את הסכום להלוואת משכנתא והבנת את הריבית, קבע את משך זמן ההחזר שנה שלמה או מספר שנים. דוגמה מקובלת היא 25 שנים.
שלב שישי: חישוב התשלום החודשי
חישוב התשלום החודשי נעשה באמצעות נוסחה סטנדרטית המחשבת את התשלום לפי סכום ההלוואה, הריבית והתקופה. הנוסחה היא:
[
P = frac{r times PV}{1 – (1 + r)^{-n}}
]
כאשר:
- (P) = התשלום החודשי
- (PV) = סכום ההלוואה
- (r) = ריבית חודשית (של הריבית השנתית חלקי 12)
- (n) = מספר התשלומים הכולל (מספר השנים כפול 12)
לדוגמה:
- נניח שההלוואה היא 800,000 ש"ח, הריבית היא 3% בשנה (0.03/12 לחודש), ותקופת ההחזר היא 25 שנים (25*12 = 300 חודשים):
[
r = frac{0.03}{12} approx 0.0025
]
[
n = 300
]
[
P = frac{0.0025 times 800,000}{1 – (1 + 0.0025)^{-300}} approx 3,782.66 ש"ח
]
שלב שביעי: סך התשלומים הכולל
כדי לחשב את סך עלות המשכנתא במשך כל התקופה, יש להכפיל את התשלום החודשי במספר התשלומים:
[
סך התשלומים = P times n
]
[
סך התשלומים = 3,782.66 times 300 approx 1,134,798 ש"ח
]
שלב שמיני: חישוב רכיב הריבית בסך התשלומים
הבנת רכיב הריבית בסך התשלומים היא חשובה מאוד. מכאן תוכל להבין את העלות הנוספת של המשכנתא:
[
רכיב הריבית = סך התשלומים – סכום ההלוואה
]
[
רכיב הריבית = 1,134,798 – 800,000 = 334,798 ש"ח
]
שלב תשיעי: חישוב עלות משכנתא כוללת
כשהבנת את רכיב הריבית, הוצאות נוספות יש לקחת בחשבון. כאשר מדובר על משכנתאות, יש עמלות נוספות (חתימות, פיקוח, בדיקות שמאות וכו') שיכולות להגיע לסכומים של אלפי שקלים.
נניח שההוצאות הישירות הן 10,000 ש"ח. אז עלות המשכנתא הסופית תצא כ:
[
עלות המשכנתא הכוללת = סך התשלומים + הוצאות נוספות
]
[
עלות המשכנתא הכוללת = 1,134,798 + 10,000 approx 1,144,798 ש"ח
]
שלב עשירי: התייחסות להשפעת השוק
בזמן החישוב שלך, חשוב להיות מודע לשינויים בשוק הנדל"ן ובשיעורי הריבית. אם תשים לב שהריבית עולה, ניתן לבדוק אפשרויות לשפר את מצבך כלקוח בטרם רכישת הנכס.
סיכום התהליך
חישוב עלות הקנייה של משכנתא הוא תהליך שדורש הבנה של כמה מונחים בסיסיים, קביעת סכומי הכסף הנדרשים, וביצוע חישובים מדויקים. שמירה על נתונים מדויקים תסייע לך לקבל החלטות מושכלות ולתכנן את העתיד הכלכלי שלך בצורה יעילה.