מהן הסיבות שמקנות פטור ממס שבח?
1. פטור ראשון – דירה ראשונה
אחת הסיבות המרכזיות לפטור ממס שבח נוגעת לאנשים שמוכרים את דירתם הראשונה. עבור בעלי דירות שאין להם נכסים נוספים, חלה חובת מס על הרווחים שנעשו ממכירת הדירה, אך יש להם פטור ממס שבח בשיעור של עד 1.6 מיליון ש"ח. הסכום הזה עשוי להשתנות בהתאם לשנת המכר ולעדכונים שונים של רשות המיסים.
דרישות לפטור זה:
- בעלות על דירה אחת בלבד.
- שהייה בדירה לפחות 18 חודשים לפני המכירה.
- שימוש בדירה כמקום מגורים עיקרי.
2. פטור נישואין
כאשר בני זוג נשואים מוכרים נכסים, יש להם אפשרות להעביר את הזכויות על הנכסים אחד לשני. אם אחד מבני הזוג זכאי לפטור ממס שבח על מכירת דירה, הפטור הזה עשוי להתפרס גם על חלקו של בן הזוג השני.
הדרישות:
- בני הזוג צריכים לשאת באחריות משותפת על הדירה והחוב.
- לא ניתן למכור את הדירה במהלך שלוש השנים ממועד קנייתה.
3. פטור על הגירושין
תהליך גירושין יכול להוביל לפטור ממס שבח לנכסים שמועברים בין בני הזוג. כאשר דירה נמסרת לאחד מבני הזוג במסגרת גירושין, הוא לא ישלם מס שבח על העברת הנכס.
תנאים לפטור:
- הנכס ייחשב כרכוש משותף וההעברה צריכה להיות חלק מהסכם הגירושין שנחתם בין הצדדים.
- ההעברה איננה עסקית, כלומר מדובר על העברה במטרה לשחרר בני הזוג זה מזה.
4. פטור למי שמעביר נכסים לילדים
בעת העברת נכסים לילדים, ייתכן שהמוכר יהנה מפטור ממס שבח. ההעברה אינה נחשבת "מכירה" בעיני רשות המיסים ולכן לא יחויב במס שבח.
תנאים להענקת הפטור:
- הנכס הועבר בעת שהייה במדינת ישראל.
- ההעברה נעשתה ללא תמורה או בעסקה שמחייבת פטור במקרה של העברת נכסים בין הורים לילדים.
5. פטור מוגבל מכוח הצהרה
לפי החוק, במקרים מסוימים יוכל מוכר דירה לטעון לפטור ממס שבח אם יצהיר כי הוא לוקח חלק בהעסקת אגודות מקצועיות רלוונטיות. זה יכול להתרחש במקרים שבהם הנכס נרכש בהון עצמי בלבד והמשא ומתן לא נגע לרווחים גבוהים.
6. פטור על דירות נופש
אם דירת הנופש שייכת לבעלים לא יותר משישה חודשים בשנה, היא נחשבת לנכס שאיננו נדרש למס שבח. יש לשים לב שהפטור חל לדירות נתונות בשכירות או מתחילים עסקים בתקופה זו.
7. פטור נכסים בחינם
בעסקאות בהן ניתנים נכסים בעסקה חינם, והנכס לא שייך למוכר אלא הועבר לו, אין צורך לשלם מס שבח. מדובר על שכלול נכסים ללא רכישת זכות.
8. פטור על מכירת חקלאות
בנוכחות פ.ct, הכנסה ממכירת חקלאות זכאית לפטור ממס שבח. המשמעות היא שמי שמוכר אדמה חקלאית ייהנה מהפטור ואין צורך לשלם מס על הרווחים ממכירה זו.
9. פטור על דירות מגורי ציבוריות
דירות המיועדות לציבור, כגון דירות בבעלות רשות ציבורית, עשויות להיות פטורות ממס שבח באירועים מסוימים. כאשר מדובר בדירות שמוקצות לצרכים ציבוריים, המס לא חלה.
10. פטור למשקיעים זרים
גם משקיעים זרים יכולים להינות מהפטור ממס שבח על נכסים בישראל, אם זו לא המטרה הראשונית שלהם לרכוש נכס לצורך מסחר או השקעה.
11. פטור לעסקים קטנים
עסקים קטנים, במיוחד כאשר מדובר בנכסים אשר לא היו בשימוש בחלק הצרכני (כגון מסעדות, צרכניות קטנות), זכאים לפטור ממס שבח בגין נכסים הנמצאים בדרכי הפצה.
12. פטור למי שחי בעבר במדינה אחרת
בעלי נכסים בישראל שהיגרו ממדינה אחרת עשויים להיות זכאים לפטור ממס שבח, אם הוכח כי הנכס לא הקדיש לפעולה קודמת או לצרכי רווח למוצריו באותו מדינה.
13. פטור למורשת הלאומית
ישנם נכסים המוכרים כחלק מהמעתקים הלאומיים שיכולים להיות פטורים ממס שבח. נכסים שהיו שייכים לחברויות מפרטיות המוכרות במטרות ציבוריות ייהנו מהפטור הזה.
14. פטור המוכר כ'מבצע גיוס'
במצבים מסוימים, נכסים של חברי ציבור, המוכרים כמבצעי גיוס למטרות לאומיות או ציבוריות, עשויים להיות פטורים ממס שבח.
15. שירות צבאי
אזרח שמשתחרר מצה"ל לאחר שירות טוב זוכה לפטור ממס שבח על נכסים מסוימים, כגון הנכם שממשיכים לשהות בנכס במשך תקופה של שנה לאחר השחרור.
16. פטור קהילתי
בזמן בואה של קהילה למסלול ייעודי, ישנן קהילות המציעות פטורים ממס שבח לחלוטין כאשר מדובר בהעברות או מכירות נכסים.
17. הוצאות והשקעות
עם הוצאות שנעשו להשקעה בנכסים, כמו תוספות או שיפוצים משמעותיים לפני מכירה, ייתכן שתהיה זכאות לפטור ממס שבח בהתאם להפקה הכספית שהוכנה עבור הוצאות אלה.
18. תכנון מס
לאחר שיחה עם יועץ מוסמך, יכול לקבוע הלקוח את סוגי הפטורים של תכנון מס המאפשרים לו להנות ממס נמוך או פטור כללי בטרם מכירה.
19. רווחים מחוץ לישראל
אם מחזיקים נכס במדינה אחרת ומוכרים אותו תוך חזרה לישראל, מוכר יכול להודיע על אי צורך במס שבח בגינם.
20. פטור רפואי
במצבים שאדם נזקק למכירה מיידית של הנכס עקב צרכים רפואיים מצריכים, והוא מצליח להציג את המצב כתנאי נסיבות קשים, יוכל לבקש פטור ממס שבח.
קואורדינציה עם רשות המיסים
כדי להבטיח זכאות לפטורים שצוינו לעיל, חשוב לפעול בשיתוף פעולה עם רשות המיסים ולוודא שכל המסמכים הנדרשים והדרישות מתקיימים. פנייה לעורך דין המומחה בתחום המיסוי, שמכיר את כל הסוגיות הרלוונטיות והעדכונים, עשויה לחסוך בזמן ובעלויות על המוכר.
סיכום
על פי המציאות המשתנה של שוק הנדל"ן והשפעות רגולטיביות, חשוב להיות מעודכנים במידע הנוגע לפטורים ממס שבח עבור מכירת נכסים. הקפיצה שבמתודולוגיות והזכאות עשויה להיות קריטית במקרים בהם מדובר בנכסים משמעותיים, ולכן ייעוץ וידע אוהלים להצלחה במכירה.